ワンルームマンション投資の大きな特徴は、できる限り少ない資金と手間で資産を堅実に積み上げていけるところにあります。そして、それを可能にしている重要な要因が「ローン」です。ローンを最大限に利用するからこそ、資金をほとんどかけずとも賃貸経営を行い、家賃収入を毎月得ることが可能になります。実際にワンルームマンション投資では、多くの人がフルローンを組んで物件を購入しています。

そこで今回は、ローンに関してぜひ押さえておきたいポイントを、トピック別にまとめました。ローンの基本知識がつかめるのはもちろん、本文中のリンクに飛ぶことで、より詳しい知識や裏話にも触れられます。ぜひ、ワンルームマンション投資におけるローンの保存版記事としてご活用ください。では、さっそく始めましょう。

1. ワンルームマンション投資のローンの概要

不動産投資で利用するのは「事業用ローン｣

まず押さえておきたいのが、ローンの大まかな特徴です。ワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資で利用するのは、自宅用の住宅ローンではなく、「事業用ローン」になります。事業用ローンは、不動産投資ローン、アパートローン、プロパーローンなどと呼ばれることもあります。

事業用ローンが住宅ローンと違うのが、まずは金利でしょう。住宅ローンは低いものだと0.5％くらいのものがあるのに対し、事業用ローンは低くても1.6％程度のものからスタートします。

その背景には、両者の位置づけの違いがあります。入居用の住宅は、ある意味で生活に欠かせないもの。金利が高いと多くの人が家を買えなくなり、生活に大きな支障をきたすため、金利は低めに設定されています。対して投資用の物件は、余剰資金で買う贅沢品というような位置づけにあります。だから金利は高めに設定されているというわけです。

他にも事業用ローンと住宅ローンでは、以下のようにいくつか違いがあります。

事業用ローンは限られた金融機関が扱う

事業用ローンは、住宅ローンと大きく異なる点がもう1つあります。それは、ローンを組める金融機関が限られていることです。

住宅ローンであれば、通常のメガバンクや信用金庫、地方銀行で組めます。対して事業用ローンの方は、積極的に扱う金融機関はあまり多くありません。以下、事業用ローンをパッケージ商品として取り扱う主な金融機関やノンバンクのリストになります。

• オリックス銀行
• ジャックス
• SBJ銀行
• セゾン
• 楽天銀行
• 東京スター銀行
• 西京銀行
• ダイヤモンドアセットファイナンス
• リコーリースイオン住宅ローンサービス
• 香川銀行
• 関西未来銀行
• スルガ銀行
• 東日本銀行
• りそな銀行
• 三井住友トラストL＆F

提携金融機関でローンを組むのが一般的

そして事業用ローンを組む際には多くの場合、上記の中でも、当該物件を販売する不動産投資会社が提携する金融機関から選ぶことになります。それ以外の金融機関でローンを組むことも不可能ではありませんが、自分で一から金融機関にあたって審査を受けるとなると、それなりの手間や労力がかかり、片手間で不動産投資をしたいという方にはあまり現実的ではないでしょう。

それをふまえると、1つの大きなポイントとなるのが、不動産投資会社の選び方です。一般的に販売実績の高い会社ほど、多くの金融機関と提携しています。そのぶん有利な条件のローンプランを選びやすいともいえるでしょう。したがって物件を選ぶ際は、できれば投資用ワンルームマンションの販売実績が一定以上ある会社を選びたいところです。

実績をはかるうえで一つの指標となるのが、管理戸数です。その会社が管理するワンルームマンションの戸数（部屋数）が1万戸もあれば、かなり実績がある会社と判断できるでしょう。管理戸数は不動産投資会社のWebサイトに載っている場合もありますし、載っていなくても営業マンに問い合わせをすれば教えてくれます。

詳しくは『不動産投資のローンの金利、実は業者によって大違い。そのカラクリを教えます』を参照ください！

住宅ローンでワンルームマンション投資を行うのはNG

実は住宅ローンを使って不動産投資を行うことも、厳密には不可能ではありません。たとえば、いったん住宅用の体裁でローンを組み、住民票などもそこに移した後、賃貸経営にまわすという手法です。実際に、この手法で不動産投資を行う人も、中にはいます。

ただしそのぶん、さまざまなデメリットもあります。なんといっても大きいのが、もし賃貸への転用が金融機関に発覚した場合、ローン規約違反で契約解除となり、ローンの一括返済を求められるかもしれないことです。そうなった場合、手持ち資金がなければ物件を売ったり、新たにどこかからお金を借りたりする必要が出てくるでしょう。

そもそも、賃貸に転用することを目的に住宅ローンを組むというのは、金融機関をあざむくことにほかなりません。

もちろん中には、転勤や親の介護などで、自宅を離れて家を人に貸す必要が出る人もいます。ですので金融機関も、全ての賃貸転用を禁止することはなかなかできません。とはいえ最近は悪質な賃貸転用が、社会問題ともみなされています。資産を手堅く築くことが大きな目的のワンルームマンション投資で、そうしたリスクや心理的不安、後ろめたさをわざわざ抱えるというのは、本末転倒といえるかもしれません。

ちなみに、一つの建物の中に自宅用の空間と賃貸用の空間が共存する「賃貸併用住宅」であれば、住宅ローンを利用するのはルール上OKです。ただし必然的に物件が広いものとなるため必要資金が大きくなり、かつ入居者との住み分けの手間などもかかり、ワンルームマンション投資のビジネスモデルにはあまりそぐわないでしょう。

詳しくは『「住宅ローンを使っての不動産投資」がおすすめできないリアルな事情』を参照ください！

2. 金利とローン年数

事業用ローンの金利は1.5～3.0％くらい

次は、事業用ローンの金利と、ローン年数についてです。

前述の通り事業用ローンの金利はおおむね1.5～3.0％くらいで、金利は金融機関によって変わってきます。当然ながら、金利は低ければ低いほど、運用収支は良くなります。

たとえば2,000万円の物件を金利2.1％・35年ローンで購入するとしましょう。その場合の返済額は月67,283円、年807,396万円、35年トータルで28,259,099円となります。

一方、同じく2,000万円の物件を金利2.0％・35年ローンで購入した場合はどうでしょう。この時の返済額額は、月66,252円、年795,024円、35年トータルで27,826,072円となります。たった0.1％の違いで約43万円ほどの運用収支が変わってくるだけに、やはり金利の数字には留意したいところです。

ちなみに事業用ローンは、世の中の物価などに合わせて金利が変わっていく「変動金利」が一般的です。したがって、将来的に金利は上下する可能性があります。近年の金利水準は、10年ほど前に比べるとかなり低い傾向にあるといえます（2020年7月現在）。

金利は付帯オプションとあわせて判断する

とはいえ金利の数字が全てかというと、決してそうではありません。ローンプランを選ぶうえでもう一つの検討材料となるのが、付帯するオプションです。事業用ローンには、がん保険や疾病保険などの付帯サービスが付くことが一般的で、ローンプランによってその内容はさまざまです。

たとえば、金利1.8％のローンプランAがあるとします。こちらには、申込者ががんにかかった場合、ローンの残債が半額に免除される特約がついている。対してローンプランBは金利1.7％ですが、がんに関する特約は付いていない。この場合、もし加入者ががん保険を利用したいと思っているのなら、少し金利が高くても特約が付くAの方がお得とも考えられます。

ローンプランの中には、就業不能となった場合や、8大疾病にかかった場合に手厚い補償が付くものもあります。たとえ金利が多少高くても、単体で生命保険に入って同等の補償をつけるのに比べたら、金額的にお得かもしれません。このようにローンプランを選ぶ際は、単純に一番金利が低いものを選ぶのではなく、付帯するオプションもきちんとチェックしたうえで選ぶことが大切になります。

詳しくは『ワンルームマンション投資でローン金利2.0％はお得？ 金利を抑える方法は??』 を参照ください！

ローン年数は35年が一般的。近年は45年も登場

ローン年数に関しては、これまでは35年が最長でした。ところが最近は、40年ローンや45年ローンといった“超長期ローン”も一部の金融機関で登場しています。その背景としては、建築技術の進歩で昔より物件の耐用年数が増していることや、近年の不動産価格の上昇などが挙げられるでしょう。

こうした超長期ローンを選ぶと、当然ながら月々の返済額は軽くなります。場合によっては月々の収支（家賃収入から、毎月のローン返済額と物件管理費・修繕積立金を引いた額）がプラスになることもあるでしょう。反対に、返済期間が長くなるため利息も多くかかることになり、トータルの支払額は重くなります。

参考までに、35年ローンと45年ローンの支払い額をシミュレートしてみましょう。まず2,500万円の物件を金利2％・35年ローンで購入した場合、月々のローン返済額は8万2,000円に。そしてローンを完済するまでに払う総額は、トータル3,478万円となります。

対して2,500万円の物件を金利2％・45年ローンで買うと、月々のローン返済額は7万円ほどですみますが、完済までの支払総額はざっと3,793万円に膨らみます。

これをふまえると、“なんとなく楽そうだから”というだけで超長期ローンを選ぶのは、やめた方がいいでしょう。逆に、「今はちょっと苦しいけど数年後に所得が上がる見込みがある」「将来、繰り上げ返済を考えている」といった確固たる理由があるのであれば、あえて超長期ローンを利用するのも手かもしれません。

そんなふうにローン年数を選ぶ際は、トータルの支払い額と、ご自分の収入＆返済プランを照らし合わせ、投資としての合理性をきちんと見出して判断しましょう。

詳しくは『こんな営業トークに注意！不動産投資のローン年数のプランが業者によって違う理由』 を参照ください！

3. ローン審査について

金融機関ではこんなところを審査する

いざ物件を購入することになったら、金融機関でローン審査を受けます。金融機関ではどんな部分を審査するのでしょう？　金融機関ごとに審査基準は異なりますが、審査の対象となるのは主に、申請者の「個人属性」となります。

本来、不動産投資のローン審査では、個人属性以外にも、物件の収益性が審査されます。ただしワンルームマンション投資では基本的に、不動産投資会社は提携する金融機関から融資の承諾を取り付けた上で、マンションを建てています。もし建てた後に「このマンションでは融資付けできません」と言われては、多くの物件が売れ残ってしまうからです。

したがって不動産投資会社が売り出す物件は、ローンを組むことまでがセットになった1つの“パッケージ商品”ともいえます。そのためローン審査では、基本的に物件のことを問われることはなく、申請者の個人属性が主な審査対象となってくるわけです。

詳しくは『ワンルームマンション投資で、ローン審査が通りやすい物件と通りにくい物件の違いは？』 を参照ください！

審査される属性とは一般的に、「年齢」「年収」「職業」「勤め先」「勤続年数」「借り入れ余力」「借り入れ比率」「個人信用情報」などになります。

ローン審査に通りやすいのはこんな人

では、どんな属性の人が通りやすいのでしょう？　金融機関が評価するのは、ざっくりいえば「ローンの返済が途切れなそうな人」。要は、つぶれにくく、解雇されにくい会社に勤める人です。

その点で高く評価される筆頭が、公務員です。他の職業に比べると解雇や倒産相当のことが起こる確率が格段に低く、給与体系も明確なため、多くの金融機関で「安定してローンを返済し続けられる職業」とみなされています。実際に教職員や役所職員、警察官、自衛隊員といった公務員の方でワンルームマンション投資を行う人は少なくなく、大手の不動産投資会社の中には顧客の7～8割を公務員が占めるところもあるほどです。

詳しくは『公務員で不動産投資をする人が多いリアルな理由』を参照ください！

また公務員以外でも金融機関で高く評価されるのが、黒字経営の上場企業に勤める方です。ローン審査の一つの基準となるのは、従業員100人・年商100億円以上の会社であること。とはいえ業種によって規模は大きく変わるので、それに満たなくても経営状態が良好で年収がそれなりにあれば、審査に問題なく通ることがあります。

こんな人はローン審査に通りにくい

反対に審査に通りにくいのが、「契約社員」「派遣社員」「嘱託社員」といった、いわゆる非正規雇用の方々です。職業に貴賎はありませんが、たとえ稼ぎが大きくてもワンルームマンション投資においては、フルローンを組むのは難しいのが現状です。「フリーランス」の方に関しても、同じことがいえます。

また前述の「従業員100人・年商100億円以上」を満たす会社に勤める方であっても、創業3年以内などの新興企業の場合、先行き不透明で評価は低くなりがちです。

他で大きなローンを組んでいる場合

また、他で大きなローンを組んでいる方も、審査に引っかかることがあります。その基準となるのが、「借り入れ余力」と「返済比率」です。

借り入れ余力とは、借り入れの総額が一定基準内に収まるかどうかを示すもので、一般的には借り入れ総額が年収の8～10倍以内に収まることが求められます。たとえば年収500万円の方で、借り入れ総額の基準を年収の10倍とするなら、新たに物件を買って借り入れ総額が5,000万円を越えなければローンを組めることになります。

一方の返済比率とは、組んでいる全てのローンの年間返済額が、年収の何％にあたるかを示すものです。返済比率が年収の30～40％に収まることを審査の基準としている金融機関が一般的です。たとえば年収500万円の方で、返済比率の基準を40％とするなら、全てのローンの返済額が年間200万円以内であればローンを組めることになります。

ワンルームマンション投資で新たにローン組むことによって、上記の基準をオーバーしてしまう場合は、基本的にローンを組むのは難しくなってくるでしょう。

個人信用情報にマイナスの記録がある

そしてもう1つ、マイナス評価となりやすいのが、個人信用情報に「支払いの延滞」や「クレジットカードによるキャッシング」の履歴がある方です。

支払いの延滞とは、たとえばリボ払いの支払いが何度も遅れている方や、携帯電話料金の滞納などです。1～2回遅れた程度では不問になることも少なくないですが、3～4回を超えると常習的に延滞しているとみなされ、審査に悪影響を及ぼしかねません。

税金の滞納も大きなマイナス要因となり得ます。といっても口座自動引き落としでの滞納であれば基本的に記録は残りませんが、たとえば副収入を確定申告し、その追加納税の支払いが遅れた場合などは記録に残り、審査的にかなりのダメージとなるでしょう。

クレジットカードによるキャッシングに関しては、少額を1度や2度借りた程度であれば不問になることも多いでしょうが、キャッシングを日常的に何度も行っていたりする場合は、資金繰りが苦しいとみなされ大きなマイナス要因となる可能性があります。

こうした個人信用情報は、「CIC」（Credit Information Center）などの情報機関のWebサイトですぐに確認できるので、心配な方は一度調べてみるのもいいでしょう（CICの場合、手数料が1,000円かかります）。
CICWebサイト：https://www.cic.co.jp/

フルローンを組める年齢は25～55歳くらいまで

ワンルームマンション投資の場合、ローンを組める年齢の下限に関しては「大卒後、勤続3年相当以上の人」といった基準を設けている金融機関が多いです。つまりストレートに進学・就職した大卒者の方なら、おおむね25歳以上となります。高卒の方でも、基本的には25歳以上が目安となるでしょう。

一方、上限の年齢は55歳くらいまでが一つの目安となります。それ以上の方でも事業用ローンを組むことはできますが、フルローンを組むには55歳を超えるとかなり難しくなってくるでしょう。

詳しくは『自分が不動産投資ローンを組める人かどうか」をチェックする方法は？』を参照ください！

ローンの申し込みはどう進めればいいか

では、金融機関へのローン申請は、どのように行うのでしょう。現状ではまだオンライン申請の仕組みは整備されておらず、金融機関に必要書類を持ち込む必要があります。必要な書類が全て揃っていれば、提出から8～10日程度で審査が行われることが一般的です。

必要な書類は、「顔写真入り身分証明書」「印鑑登録証明書」「源泉徴収票」「給与証明書」「納税証明書」「他のローンの返済予定表」「他に所有する賃貸物件の賃貸借契約書」など、さまざまです。役所や税務署で取得する書類だけでなく、勤め先に申請するものや、場合によっては他の機関に申請し、取得まで数週間かかるものもあります。余裕をもって準備を進めるようにしましょう。

ちなみに最近は、不動産投資会社の担当営業マンが、役所や税務署などでの書類取得を代行してくれるケースも少なくありません。それを利用すれば、平日は仕事で役所に出向けないという人でも、書類を速やかに揃えられます。ただし書類の取得代行には、手数料がかかる場合があります。

詳しくは『不動産投資ローン、申請はネットでできる!?事前準備が必要な書類をまとめました』を参照ください！

4. ローンを組んだ後はどうなるか

物件取得後のこともざっと考えておく

いざローン審査に通ったら、あとは粛々と賃貸経営を続けていくことになります。ただし状況によってはローンの借り換えや物件の売却を検討する状況が訪れるかもしれませんし、不測の事態が起こる可能性もあります。突然そうした状況になってあたふたしないよう、ローンを組んだ後に起こり得ることをざっとシミュレートしておきましょう。

ローン申込者が支払い不能になった場合

まず、あまり考えたくないケースではありますが、「もし自分が死亡したり、高度の障害を負って、ローンを返済することができなくなった場合」です。ローンの残債は、家族や親戚などが肩代わりすることになるのでしょうか？

結論からいうと、その心配は基本的にありません。物件をローンで購入する場合の多くは、金融機関から「団体信用生命保険」、通称「団信」への加入が義務付けられます。団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり高度障害となり支払い不能になった場合、金融機関に残債が全額支払われる保険です。

したがってローンを組んだ人は万が一のことが起こった場合、残債の支払いが免除され、後には残債なしの投資用物件が残ります。つまりはワンルームマンション投資そのものが、ある種の“生命保険”ととらえられるのです。

詳しくは『「不動産投資が生命保険の代わりになる。しかもかなりお得」って本当⁇』を参照ください！

ローンの借り換えをするには

いったん組んだローンの金利が高いと感じる場合は、返済の途中で金利の安いローンに借り換えることも可能です。それにより、運用収支が大きく改善される場合もあります。ただしローンの借り換えを受け入れる金融機関は限られており、事業用ローンの借り換えに関する情報もあまり出回っていません。そのため実際に借り換えを行う人は多くありません。

とはいえ運用収支が大きく改善されるのであれば、それなりの手間をかけてでも借り換えする価値はあるでしょう。まずは物件を買った不動産投資会社の担当者に相談するのもいいですし、最近は「不動産投資 借り換え」などでネット検索すると借り換え代行業者が出てくるので、そこを利用するのも一手でしょう。

詳しくは『なぜ、お得な「不動産投資ローンの借り換え」をする人が少ないのか？』を参照ください！

物件の途中売却について

ワンルームマンション投資は、物件を持ち続けることにより、小リスクで資産を築き上げていくというのが一つのモデルプランです。ただし状況によっては、物件を売るのがベターな局面も出てくるでしょう。その際に念頭に入れておきたいのが、「損益分岐点」です。ここでいう損益分岐点とは、物件を売却した際、トータルの運用収支がプラスになるかマイナスになるかを分けるポイントのことです。

ワンルームマンション投資をフルローンを組んではじめた場合、しばらくは損益分岐がマイナスとなるのが一般的です。その後、家賃収入を継続的に得ながらローン返済を続けることで収支のマイナス幅が減ってきて、じきに損益分岐点に達します。以降はいつ売っても運用収支はプラスになるのが普通です。

要は損益分岐点より前で売ると、「損失」が発生してしまうわけです。ですので物件の売却は、ぜひその点をふまえて検討するようにしましょう。ちなみに都内でワンルームマンション投資をフルローンで行う場合、開始15～20年後くらいで損益分岐点を迎えるのが一般的です。

詳しくは『投資用ワンルームマンションの売却についてぜひ知っておきたい4つのこと』を参照ください！

ローン返済がままならなくなった場合は？

賃貸需要の高いワンルームを投資対象とし、契約期間中は空室が出ても一括借上契約によって収入が保証されるワンルームマンション投資においては、ローンが支払えなくなるリスクは限定的です。とはいえ他の投資やギャンブルで大きな損失を出してしまったり、大きなトラブルに巻き込まれるなど、人生は何が起きるかわかりません。万が一のため、ローンを支払えなくなった場合のことも考えておきましょう。

もしローン返済がままならなくなった場合、どうすればいいか。ひとえにそれは「一刻も早く融資元の金融機関に相談する」ことです。金融機関にとっての最優先事項は、融資したお金をできるだけ多く回収することにあります。したがってローン返済が難しくなったことを伝えたところで、いきなり物件を差し押さえ、競売にかけるようなことはそうそうありません。それよりも、まずは返済に向けてどんなことができるかを、話し合うことになるでしょう。

たとえば積立て式の保険や、有価証券などの金融資産を処分してローン返済に回したり、もし返済するあてが確実にあるのであれば家族や親戚、友人からお金を借り、ローン返済に回すなどです。そうした金策をしても返済が難しそうであれば、物件を任意売却するという手も出てくるでしょう。

実は物件を競売にかけられるのと任意売却するのでは、大きな違いがあります。一般的に競売での売却価格は、市場価格の6～7割といわれます。だから競売までいってしまう前に、やれることをやって最低でも市場価格で売れる任意売却でとどめておくことが、大変重要になるのです。ローンの返済で困った時は、不動産投資会社の担当営業マンや、プロのファイナンシャルプランナーに相談するのも有効でしょう。

詳しくは『不動産投資がうまくいかず、ローンを支払えなくなった時にできること』　を参照ください！

ローンを完済した後はどうなる？

ローンを完済した後は、主に2つの道があります。1つは、そのまま賃貸経営を続けること。すでにローンを支払い終えているので、以降の家賃収入は丸々、自分の実入りとなり続けます。近年建てられた物件であれば、建築技術の進歩で100年近くはもつだろうといわれています。

そしてもう1つの道が、物件を売却することです。この場合も、売却益はそのまま自分の実入りとなります。もちろん築年数を経れば経るほど物件価格は下がるのが普通ですが、物件価格には土地の値段も含まれるので、都内のワンルームマンションであれば古くても1,000万円を下ることはまずないのではないでしょうか。

最後に