一定規模内であれば公務員でも不動産投資が可能

教職員や役所職員、警察官、自衛隊員といった「公務員」の中には、不動産投資をする人が少なくありません。大手の不動産投資会社の中には、顧客の7～8割を公務員が占める会社もあるほどです。

でも公務員といえば、そもそもが副業禁止なはず……。にも関わらず、なぜ不動産投資を行えるのでしょう？

結論からいうと、公務員でも一定規模内の不動産投資であれば原則、副業とはみなされないからです。その背景には、以下のようなケースがあります。たとえば親から賃貸物件を資産として譲り受ける場合。あるいは、転勤で自宅を賃貸に転用せざるを得ない場合。もし不動産投資を一律に禁止してしまうと、こうしたケースでは仕事を辞めるか物件を手放すかしなくてはならなくなり、公務員の仕事が無駄に制約の厳しいものになってしまいます。

ではどんな規模ならOKなのでしょう。目安となるのは「所有する賃貸物件が5棟・10室以内」「賃貸経営の収入が年間500万円未満」であることです。また本業に支障をきたさないために「賃貸経営の管理を管理会社に委託する」というのも要件に入ります。

ただしそうした基準は職場によって変わるので、慎重を期すなら職場に問い合わるのがいいかもしれません。とはいえ、ワンルームマンション投資程度の規模であれば、公務員の職場であっても問題となることはまずないでしょう。ちなみに上記の「一定規模」を超えている場合でも、職場に申請をして許可が下りれば不動産投資を行うことができます。

ではそんな前提のもと、本題である「不動産投資をする公務員が多い理由」を以下に挙げていきます。

不動産投資をする公務員が多い3つの理由

理由① 営業電話がかけやすい

まずは大きいのが、不動産投資会社の営業マンにとって、公務員は「電話がかけやすい」ことです。たとえば「東京都職員名簿」など公務員の名簿は、書店で普通に購入できます。各都道府県の公立高校で働く教職員の名前が載った名簿もあります。

またインターネットで調べれば、学校や役所の電話番号が普通に出てきますよね。たいていは●●課といった各部署の電話番号も書かれています。だからそこに電話し、「係長さんいらっしゃいますか」などと指定して取り次いでもらうこともできます。要は民間企業に比べて電話番号が調べやすく、各職員とも直接話しやすいというわけです。

理由② ローン審査が通りやすい

公務員は金融機関のローン審査が通りやすいことも、不動産投資をする人が多い大きな理由です。大部分の人が物件をローンで買うので、ローン審査が通りやすい＝「不動産投資を始めやすい」といえます。

なぜ審査が通りやすいかというと、まず公務員は民間企業と違い、「倒産リスク」がほぼありません。加えて解雇されるリスクもかなり低い。さらには給与体系が確立されており、先々の給料推移を予想しやすい。だから金融機関にとって公務員は、ローンの未回収リスクの少ない、ありがたい存在といえるんです。

たとえば勤続5年・年収400万円の民間企業の人が、不動産投資を始めるとします。正直この年収では、フルローンを組むのはなかなか難しいでしょう。でも公務員であれば同じく勤続5年・年収400万円であっても、フルローンを組んで不動産投資を始められる可能性は充分にあります。特に近年は政府のマイナス金利政策の影響で、貸し付けに寛容な金融機関が増えていて、より不動産投資を始めやすくなっているのが現状です。

理由③ 不動産投資に興味を持ちやすい

公務員には、保険や投資の情報が入りにくいというのも、理由の一つです。民間企業に勤める人であれば、福利厚生の一環で民間企業の各種保険に入れたり、株や投資信託といった資産運用がらみの営業を受ける機会が多かったりします。対して公務員には、そういった機会があまり多くありません。加えて教職員などは、職場で投資系の話をおおっぴらにしづらい空気もあるでしょう。

だから公務員の方々にとって、不動産投資を通しての資産運用や保険の情報は、なかなか貴重だったりするんです。

ちょっとした裏話になりますが、公務員の方がよく入っているのが、ざっくりいうと現役時代の数十年間で計700～800万円の保険料を払い込み、もし死亡した場合には2000万円くらいの保険金を受けられるといった類の保険です。それだと毎月の保険料は1万円程度に収まりますが、何もない場合はほぼ掛け捨てになってしまうところがネックです。

対してワンルームマンション投資であれば、同じく毎月1万円程度の支払い額（毎月のローン返済額－家賃収入）で不動産を所有できるうえ、もし死亡した場合にはローン残高がゼロになります。要は、物件という形で“保障”が受けられるのです。そのまま賃貸経営に回すもよし、売却して現金を得るのもよし。しかも、もし何も起こらなかった場合でも、ローン完済後は物件という資産が残るため、決して“掛け捨て”にはなりません。

つまりワンルームマンション投資は、公務員の方がよく加入している現状の保険に代わる「よりよい保険スキーム」として、ぴったりハマりやすいんですよね。

以下、ワンルームマンション投資に付帯する保険内容の一例です。

そうした理由から公務員は民間企業の人より、不動産投資営業マンの話を聞いたり、契約までいく率が意外にも高いんです。

公務員で3～4部屋を持つ人も珍しくない

そんなわけで不動産投資会社の営業マンにとって公務員は、圧倒的に電話営業がしやすい存在といえます。だから新人営業の多くは、まずは公務員に電話をかけていきます。そうして公務員のもとには多くの電話営業がかけられ、契約率も比較的高いため、結果として不動産投資を行う公務員が多くなる。そんなカラクリです。

中には一人の公務員の方が2部屋め、3部屋めと投資物件を買い増していくケースもけっこうあります。公務員の給料で物件を2部屋も3部屋も買えるもの？と思われるかもしれませんが、それが意外とできるんです。

一般的に物件を購入する際の借入可能額は、年収の8～10倍が目安とされています。つまり年収600万円なら5～6千万円くらいの借り入れができるので、ワンルームマンションを2部屋持つことも可能でしょう。もし役職の高い年収800万円クラスの人であれば、6～8千万円くらい借りられることになり、3～4部屋持つことも可能になってきます。

また公務員の職種によっては、不動産投資営業マンにとって何より嬉しい「顧客の紹介」（既存の顧客に、他の顧客を新たに紹介してもらうこと）もよく起こります。特に紹介が出やすいのが「自衛官」です。おそらく教職員などと違い、自衛隊は職員間で投資などの話がしやすい雰囲気なのでしょう。加えて規律が厳しく上下関係もはっきりしているため、上司に勧められたことを受け入れやすいというのも、少なからず関係しているでしょう。だから不動産投資会社の顧客には、けっこうな数の自衛官がいたりします。

あらためてまとめましょう。公務員は仕事の成果などによって収入が大きく上がることが少ない反面、社会的信用力があり、銀行から融資を受けやすいという強力な武器がある。だから不動産投資が、資産運用の有力な選択肢となる。同時に不動産投資会社にとっても、重要な営業先となる。口には出さずとも、あなたの周りのあの公務員も、既に不動産投資をやっているかもしれません。