書類の取得は、不動産投資会社に委託も可能

ワンルームマンション投資の物件購入でローンを組む場合、自宅用の住宅ローンではなく「不動産投資ローン」を組むことになりますが、申請の際には金融機関にさまざまな書類を提出する必要があります。書類に不備があると審査を受けられない場合もあり、また書類によっては取得に時間がかかるので、あらかじめ必要書類を大まかに把握しておきたいところです。そこで今回は、取得する必要のある書類の中でも、ぜひポイントとして押さえておきたいものをざっと紹介します。

そもそも不動産投資ローンの申請は、オンラインでは行えないのでしょうか？

申請書類の金融機関への提出は、現状では基本的にオンラインでは行えません。紙の書類を揃えて提出する必要があります。ただし最近は、不動産投資会社の担当営業マンが、役所や税務署などでの書類取得を代行してくれる場合も少なくありません。それを利用すれば、平日は仕事で役所に出向けないという人でも、書類を速やかに揃えられます。ただし書類の取得代行を頼む際は、手数料がかかる場合があります。

営業マンに書類取得を委任すると、本籍地やマイナンバーなどの個人情報を見られてしまうのでは？と心配になるかもしれません。でも取得の際は、ローンの申込みに必要な情報に絞って取得することになりますし、営業マンとしてもそうした個人情報を得たところでメリットはないので、そこは安心して大丈夫でしょう。

そのうえでまず必要となるのが、運転免許証やパスポートなどの「顔写真入り身分証明書」です。また売買契約の際には実印を使うので、「印鑑登録証明書」が必要になります。印鑑はシャチハタでなければ、基本的にどんなものでも問題ありません。

印鑑登録証明書は住民登録がされている役所に行けばその場で発行してくれますが、そもそも登録住所が現住所ではなく引越し前の場所だったりすると、書類として不備になってしまうので注意が必要です。それは免許証や保険証でも同じことがいえます。

源泉徴収票は直近3年分が求められる

続いては「源泉徴収票」や「給与証明書」など、自分の所得を証明する書類です。会社員であれば、どちらも会社の総務部などに申請すれば発行してもらえます。源泉徴収票は、直近3年分を求められることが一般的。だから3年前は別の会社にいたという場合は、前の会社にも発行してもらう必要があります。また一つの会社だけでなく複数の会社から収入を得ている場合も、各社に源泉徴収票を発行してもらうことになります。

ちなみに会社に源泉徴収票を申請したら、不動産投資をすることがバレてしまうのでは？と心配に思うかもしれませんが、「住宅ローンの申請用に」などと言えば問題にはならないでしょう。また、もし不動産投資をしていることを会社に知られたとしても、ワンルームマンション投資のレベルであればまず問題にはなりません。

源泉徴収票に加え、「納税証明書」も必要です。納税証明書には、自身の課税所得金額が記されているので、もし源泉徴収票が不足していればそこでわかってしまいます。ただし年間20万円以下の収入に関しては確定申告が不要なので、源泉徴収票も必要ありません。納税証明書も直近3年分を求められるのが一般的で、税務署の窓口で発行できるほか、国税庁のウェブサイトでもオンライン請求できます。

ちなみに確定申告で経費をたくさん計上していると、そのぶん審査は通りにくくなります。たとえば年収が1000万円でも、700万円の経費を計上していたら、課税所得は300万円となります。それでは不動産投資ローンを組むのはかなり難しいでしょう。また納税証明書に延滞税などが記載されている場合も、ローン審査ではかなりのマイナスとなります。

意外となくしがちな「返済予定表」

金融機関は所得だけでなく、他のローン状況もあわせて審査するので、そうしたローンの返済計画を説明した「返済予定表」も提出します。たとえば自宅用の住宅ローンや、車のローンなどですね。

返済予定表はローンを組んだ際に作ったものを提出すればOKですが、なくして持っていないという人もよく見受けられます。その場合はローン会社に再発行してもらうことになりますが、「自動車ローンって、どこで組んだんだっけ？」と忘れてしまっている人も少なくありません。また、たとえローン会社が判明したとしても、返済予定表の再発行には1週間以上かかる場合もあるので、早めに動いておくのがベターです。

また、他で既に賃貸経営をしている場合は、その「賃貸借契約書」も提出する必要があります。契約書が期限内のものであるかどうかや、覚書が含まれているかどうかなど、求められる形で出せないとエビデンスとして成り立たなくなるので注意しましょう。賃貸会社とのやりとりが適当だったり、物件を自主管理していて契約書を作っていない場合などは、あらためて契約書を作ることになるため、これも早めに動いておきたいところです。

あわせて、所有する不動産の登記内容が記録された「登録簿謄本（登記事項証明書）」の提出も必要です。これは全国の法務局で取得でき、オンライン請求も可能。ちなみに税金の滞納などが原因で差し押さえ記録が残っている場合、不動産投資ローンの審査はまず通らないでしょう。そしてその物件を持っている限り、差し押さえ記録はずっと付いたままになるので、その物件を売却しない限り不動産投資ローンはあきらめた方がいいかもしれません。

ローン審査をスムーズに進めるには、上記の書類を手配する前に、個人信用情報を記録する機関で自分の信用情報を確認することをおすすめします。その代表的な機関が「CIC」（日本信用情報機構）で、1000円の手数料を払えばネットですぐに自分の個人信用情報を調べられます。

調べてみてもしカードやローンの支払い滞納など、審査のマイナスになりそうな記録があれば、すぐに滞納分を返済するなど対処できる場合もあります。また、明らかに不動産投資ローンが組めない信用状態でれば、あきらめて無駄な書類手配の手間を省くことができますよね。

自分の個人信用情報は、不動産投資会社の担当営業マンに調べてもらうこともできます。この先不動産投資を始める可能性があるのであれば、ぜひ一度調べてみてはいかがでしょう。