ワンルームマンション投資をする人の多くが、ローンを組んで物件を購入します。それだけに、自分が「ローンを組める属性かどうか」は、とても気になるところですよね。

もちろん審査基準は金融機関によって違いますが、おおまかな傾向は存在します。そこで今回は、不動産投資ローンの審査にどんな人が通りやすく、どんな人が通りにくいかをご紹介。ワンルームマンション投資に興味がある方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

年齢は25～55歳くらいまで、年収は400万円以上

そもそも投資用物件を買うための不動産投資ローンと、自宅を買うための住宅ローンでは、審査基準が異なります。勤務先や年収といった個人の属性が問われるのはどちらも同じですが、それに加えて不動産投資ローンの場合、物件の収益性も審査されます。

とはいえ、ある程度実績のある不動産投資会社の投資商品であれば、提携する金融機関でローンを組めることを前提に開発されているので、物件の収益性の面では基本的にクリアしている。となると、あとは個人の属性次第となります。

では不動産投資ローンで審査される個人の属性とは、どんなものでしょう。まず基本的なところでいうと「年齢」です。これは「大卒後、勤続3年相当以上の人」が基準となります。つまりストレートに進学・就職した大卒者なら、おおむね25歳以上となります。高卒の方でも、基本的には25歳以上が目安です。

一方、上限の年齢は55歳くらいまでが一つの目安となります。それ以上の方でもローンを組めないことはないですが、フルローンを組むのは難しくなってくるでしょう。

続いては「年収」です。近年は低金利の影響から、融資件数を増やしたい金融機関が年収の基準を緩和する傾向にあります。とはいえ300万円台だと不動産投資ローンを組むのは難しく、最低でも400万円以上というのが一つの目安となるでしょう。

年商100億円以上の会社が目安も、例外は少なくない

また「勤め先」も審査されます。金融機関が評価するのは、ざっくりいえばローンの返済が途切れにくい人。要はつぶれにくく、解雇されにくい会社に勤める人です。したがって公務員の方は、ローン審査において非常に高く評価されます。他にも黒字経営の上場企業に勤める方も当然、評価は高くなります。

一つの目安となるのは、従業員100人・年商100億円以上の会社であることです。とはいえ業種によって規模は大きく変わるので、それに満たずとも経営状態が良好で年収がそれなりにあれば、審査に通ることも少なくありません。反対に従業員100人・年商100億円以上を満たしていても、創業3年以内の新興企業などの場合、先行き不透明ということで評価は低くなりがちです。

加えて「勤続年数」も審査の対象となります。勤続年数が少なかったり、転職を繰り返していたりすると、マイナスになることがあります。ただし転職が多くても、ヘッドハンティングやキャリアアップ的な転職であれば、マイナスとはなりにくいでしょう。

では正社員以外の非正規雇用、いわゆる「契約社員」「派遣社員」「嘱託社員」といった人はどうでしょうか。こちら大変残念ながら、たとえ稼ぎが大きくてもローンを組むのはかなり難しいでしょう。たとえ継続的に働けたとしても、正社員のような終身雇用制ではないことが最大の理由です。また、同じように終身雇用制ではないことから、自営業者もワンルームマンション投資のローンを組むのはなかなか難しいでしょう。

借り入れ総額が年収の8～10倍以内に収まること

さらには不動産投資ローンの審査で必ず見られるのが、「借り入れ余力」。要は、他でどのくらいローンを組んでいるかです。どんなに年収が高くても、既に他で大きなローンを組んでいる場合、新たに大きな借り入れをできないことが多いです。

では、どれくらいの借り入れ余力があればいいのでしょう？　一つの基準となるのが、借り入れの総額が、年収の8～10倍以内に収まることです。たとえば年収が500万円で、その8倍以内が基準であれば、総額4000万円の借り入れができることになります。そして、もし既に3000万円の自宅のローンを組んでいたら、残りの融資枠は1000万円となります。となると、新築のワンルームマンションのローンを新たに組むのはなかなか難しいでしょう。

そしてローンを組む上でもう一つ、重要な審査対象となるものがあります。それが「信用情報」です。具体的には、クレジットカードなどの借り入れや支払いの状況が審査されます。

クレジットカードの借り入れに関しては、一回払いのショッピング利用であればまずマイナス評価にはなりませんが、たとえば「リボ払い」で総額200万円以上を借りているような場合は問題視されやすいです。さらにマイナス評価となりやすいのが、「キャッシング」です。クレジットカードによるキャッシングを日常的に何度も行っている場合、資金繰りが苦しいとみなされ、かなりのマイナスとなるでしょう。

携帯電話料金を滞納すると、ローンが組めない!?

そして最近見受けられるのが、携帯電話料金の滞納によって審査に引っかかってしまうケースです。携帯電話の支払いぐらいでなぜ？と思うかもしれませんが、近年は高額なスマートフォンの普及で、端末代金を分割して払うのが一般的化しています。その際は、個別信用購入あっせん契約、いわゆるクレジット契約を結ぶことが普通です。なので延滞するとクレジットカードと同様、信用情報に記録されてしまうのです。

支払いが1～2回遅れた程度では不問になる場合もありますが、3～4回を超えると常習的に延滞しているとみなされ、審査に悪影響を及ぼしかねません。実際、携帯電話料金の延滞が理由で審査に落ちてしまう人は一定数存在します。

また公共料金をクレジットカードの自動引き落としで支払っている場合も、残高不足などで延滞すると履歴が残り、審査のマイナス要因となり得ます。ちなみにこうした支払いの延滞履歴は、5年間残るのが一般的です。

税金の滞納もNG要因となり得ます。といっても口座自動引き落としでの滞納であれば基本的に記録は残りませんが、たとえば副収入を確定申告し、その追加納税の支払いが遅れた場合などは、審査的にかなりダメージとなるでしょう。

自分の信用情報は簡単に調べられる

実はこうした信用情報は、自分で調べることもできるんです。個人信用情報を記録している機関はいくつかありますが、代表的な一つが「CIC」（Credit Information Center）です。CICのウェブサイトで申込みをすれば、1000円の手数料で自分の信用情報をすぐに確認できます。

※CICのウェブサイト

以上、不動産投資ローンの一般的な審査基準を紹介しました。ご自分の状況と照らし合わせてみて、いかがでしたでしょうか。今後ワンルームマンション投資を行う可能性がある方は、特に携帯料金の延滞やクレジットカードの扱いには、くれぐれもお気を付けください。