不動産投資の中でも、手堅く資産を構築できるといわれる「ワンルームマンション投資」ですが、「始めるのにむくタイミング」というのはあるのでしょうか？ たとえば若いうちがいいのか、それともある程度年齢を経てからがいいのか。あるいは、貯金がたくさんあるタイミングの方がいいのか。はたまた結婚やマイホームの購入、転職など、人生の節目のタイミングで始めるのはどうなのか。 今回はそんな、ワンルームマンション投資を始めるタイミングについてのお話です。

年代により目的が「年金」と「保険」に分かれる

まず結論から言ってしまうと、どのタイミングで始めても、それぞれに違った旨味を得られます。むしろそこがワンルームマンション投資の一つの魅力と言ってもいいでしょう。

ただし賃貸経営をして家賃収入を毎月得るという性質上、トータルの運用益の点で言えば、早く始めれば始めるほどお得といえます。要は、あと50年生きられるのか、30年生きられるのかで、得られる家賃収入の総額が変わってくるという話です。早く始めれば始めるほど、人生の早い段階でローンを完済でき、以降は残債なしの賃貸物件から家賃収入という“実り”を丸々受け取り続けられます。

とはいえ、この先は人生100年と言われる時代です。100歳近くまで生きると考えれば、多くの人にとって、不動産投資の旨味を享受する時間はまだまだ充分にあるのではないでしょうか。

ちなみにワンルームマンション投資を行う動機は、年代によって主に二つに大別できます。もちろん資産運用や資産構築といった大まかな目的は共通しますが、20代から30代半ばくらいまでに多いのが、ワンルームマンション投資を「私的年金」代わりにするのを目的とする人です。たとえば30歳からスタートし、35年ローンなら65歳でローンを支払い終える。以降は家賃収入がそのまま実入りとなり、それこそが私的年金的な機能を果たします。

一方、40代半ば以降の方に多いのが、ワンルームマンション投資を生命保険代わりにする人です。もし45歳で始めれば、35年ローンだとローンを支払い終えるのが80歳となります。その間にもし死亡したり高度障害を追い返済不能となっても、通常は団体信用生命保険により残債が免除されます。つまり万が一のことが起これば、残された家族は残債なしの物件という保障を得られるのです。

もちろん万が一のことが起こらずローンを完済した場合も、物件という資産が残ります。要はワンルームマンション投資が、実質的な“生涯保障”になるというわけです。35年ローンであれば、毎月の支払いはローン返済額－家賃収入で、1万円程度に抑えられるのが一般的です。

不動産投資の保険的機能についてはこちらの記事で詳しく触れています。
「不動産投資が生命保険の代わりになる。しかもかなりお得」って本当⁇

貯金はなくてもOKだが、あれば「運用」もできる

では、資金の多い・少ないはどうでしょう。いま手元資金が乏しい人は、ある程度蓄えてから始めた方がいいのでしょうか。

実は大きな資金がなくても始められる点も、ワンルームマンション投資の特徴の一つです。その理由は、前述したように、家賃収入でローン返済の大部分をまかなえるからにほかなりません。

とはいえ最低限の資金は必要です。たとえば物件を取得した翌年以降は、数万円の固定資産税を支払う必要があります。また、新築ではあまり多くないものの、部屋の設備の改修などで突発的な支出が発生しないとも限りません。それらをふまえると、始める際に50万円くらいの余裕資金は持っておきたいところです。加えて中高年の方は、定年後に収入が下がることをふまえ、数百万円ほどの蓄えがある方が安心でしょう。

不動産投資でいくら資金が必要かはこちらで詳しく触れています。
「不動産投資は資金がいらない」という話は本当？ 貯金20万円でもOK!?

さらには、500万円、1000万円といったまとまった額を貯めているような方にも、不動産投資は大きな選択肢の一つとなります。なぜかというと、そうした手持ち資金により実質的な「運用益」を得られるからです。

たとえば500万円を普通預金にまわしても、利息は年間で数10円程度でしょう。でもワンルームマンション投資を開始時に、たとえば手持ちの500万円でローンの繰り上げ返済を行えば、本来なら毎月約1万円の支払いだったキャッシュフローが大幅に良化し、おおよそ「2万円の受け取り」となります。つまり年間約24万円の運用益を得られるとも考えられるのです。

具体的な例を挙げると、「30歳、融資額3,000万円、35年ローン、適応金利1.65％」という条件で支払い開始から5年後に500万円繰上げ返済した場合はどうなるのでしょうか。
※将来の金利動向は予想ができないため、かわらないことを前提として記載しております。

35年間のトータルで支払金額は、500万円繰り上げ返済を行わない場合は3,951万円、5年後に500万円繰り上げ返済した場合は3,809万円となるのです。つまり、繰り上げ返済することで差額142万円の支払い圧縮効果を発揮するのです。

加えて収入がそれなりにあって節税したいというニーズにも、ワンルームマンション投資は応えられます。なぜなら賃貸経営で生じた赤字を確定申告で計上することで課税所得を減らせ、実質的な節税になるからです。

不動産投資における節税についてはこちらの記事で詳しく触れています。
不動産投資の節税プランは、なぜ業者によって変わるのか。実はお得なほどキケン!?

人生の節目こそワンルームマンション投資を選択肢に

もちろん結婚する、子供が生まれる、家を買う、子供が独立するといった人生の節目も、不動産投資を検討するのにうってつけです。その先の資産形成や保険プランを再設計する際にワンルームマンション投資が選択肢に入っていれば、より充実したプランとなるでしょう。

たとえば、掛け捨ての保険を切り替えたいという場合です。それまでは保険料の負担が軽い掛け捨ての生命保険に入っていたけど、それでは一定期間を過ぎたら保障が受けられない。できればもっと長く保障が受けられるものに切り替えたい。そんな時こそワンルームマンション投資に切り替えれば、前述の通り月々1万円ほどの支払いで実質的な“生涯保障”が得られます。

また50代前半くらいまでの方で、子供が巣立っていったけど、後に何か残してあげたいから、娘2人に1件ずつ投資用物件を買ってあげたいといったニーズもあります。

そして、ぜひ不動産投資を検討していただきたい状況がもう一つあります。それは近い将来に転職や起業を考えている場合です。なぜなら転職や起業した後の数年間は、事業用ローンを組むのがかなり難しくなるからです。だから不動産投資に少しでも興味があるのであれば、転職や独立前にきちんと検討されることを強くおすすめします。

このようにワンルームマンション投資を始めるのにふさわしい状況や、投資の目的は、イメージ以上に多岐にわたります。ぜひ一度、ご自分の状況と照らし合わせてみてはいかがでしょう。