ワンルームマンション投資の営業マン4人に、「お客さまからよく聞かれる質問」をインタビューし、その中から特に多く挙がった質問とその回答を紹介する特別企画。 後編では、ワンルームマンション投資のリスクや不安に関する質問を中心に紹介します。
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・確かに物件の賃料そのものは、年を追うごとにだんだん下がっていくのが普通です。ただ、当社ではそれを見越した賃料設定を初めにしています。したがって他社と比べるとスタート時は家賃保証額が少し低く感じるかもしれませんが、その後は賃料の周辺相場が想定より大幅に下がったりしない限り、基本的には保証額を減額することはありません。
一括借上げ（サブリース）というと、保証額の減額や契約打ち切りが、一部で問題視されています。一方で当社ではこのように、最初の賃料設定を精査することで、保証額の減額や契約打ち切りのリスクを、できる限り小さく抑えています。
余談ではありますが、保証額の賃料設定は会社によっても異なってきます。また、賃料設定が相場と比べて適正であったとしても、業者が不当に利益を上乗せした物件を提案しているため、月の収支が割高になっているケースもあります。物件を購入する際には、賃料や販売価格が相場と比べて適正かどうかしっかりとチェックしたいところです。（KUさん）
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・契約上は、打ち切りが絶対にないとは言い切れません。実際に半年前に予告解約が借主から申し入れされれば解除できると、契約書にも書かれてある事が多いです。ただしその一括借上げの契約の中では、正当事由がない限り打ち切りができないことも明記されているケースが多いです。つまり打ち切りが行われる場合、基本的には双方の合意のもとで行われる仕組みとなっているのです。
ただ会社によっては、家賃保証をするのは初めの5年や10年と定められている場合もあるので、契約する際は一括借上げの契約内容を必ず確認したいところです。（KUさん）
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「『一括借上契約』ができる限りとぎれないように不動産投資を行う方法は？」
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・ローンの金利がもし将来的に上がったら、ローン返済額の負担は増すことになります。ただ、金利が上がる場合、政府が経済を活性化する意図が背景にあるはずですから、物価や給与も合わせて上がることも想定できます。つまり実際にローンの金利が上がった状況になってみれば、負担感はあまり変わらない可能性もあります。そもそもバブル期のような極端な金利上昇は、この先日本ではそう簡単には起こらないのではないでしょうか。
また金利は、マイホームを買う人が組む住宅ローンとも紐付いているので、もし大幅に上がれば、数千万人規模の人たちが困ることになります。それだけに、政府も金利上昇で多くの国民の家計が破綻してしまわないよう、なんらかの措置を講じるのではないでしょうか。
物価が上昇する局面になれば、売却によるキャピタルゲインを得る方法も含めて考えていきたいところなので、金利推移は注視しておきたいですね。（KAさん）
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「不動産投資ローンの変動金利がもし大きく上がったらどうなる!?」
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・確かにリモートワークが今後定着すれば、都心から郊外に移る人が、それなりに出てきそうです。とはいえ東京はワンルームマンションのターゲットである単身者の比率が圧倒的に高く、それによりワンルームマンションの入居率も90％台後半があたりまえとなっています。したがって、ちょっとやそっとのことでは、ワンルームに対するニーズが大きく下がることはなさそうです。
それをふまえれば、都内で立地が並以上の物件であれば、今後リモートワークの影響で物件価値が大きく下がるようなことは、あまり考えづらいと業界内では言われています。（Iさん）
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「ワンルームマンション投資への新型コロナの影響が気になる...。実態はどうなの!?」
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・ワンルームマンション投資は、フルローンを組んで行うことで、うま味が最大になるビジネスモデルです。そして金融機関のほとんどが、フルローン融資を行う相手の属性として、たとえば「一部上場企業」「年収◯◯◯万円以上」といった基準を設けています。ワンルームマンション投資会社の営業マンは、そうした金融機関の融資条件を満たしていないことが多いのです。
つまりは、ワンルームマンション投資をやらないのではなく、「できない」のが実情です。「できるものなら、すぐにでもやりたい」という営業マンは、少なくないと思います。（KUさん）
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「ワンルームマンション投資が儲かるなら、なぜ売り手は自分で購入しないのか」
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・入居者の負担になります。経年劣化や通常損耗による修繕費用は、原則としてオーナーが負担しなければなりませんが、ペットによる物件の損傷は上記には該当しないので、入居者の負担となるのです。
余談ではありますが、こういった一歩踏み込んだ質問は、投資マンションのオーナーになることをお客さまが真剣に考えていないと出てこないので、質問されると営業マンとしてはとても嬉しいです（笑）。（Iさん）