新型コロナウイルスは、不動産業界にも大きな影響を与えつつあります。たとえばリモートワークの普及でオフィス需要が今度大きく下がる可能性がありますし、飲食店の閉店が増えれば商業ビルのテナントが埋まらなくなるかもしれません。では、ワンルームマンション投資に関してはどうなのでしょう？既に投資を始めている人、そしてこれから始めようという人は、新型コロナをどう捉えればいいのでしょうか。そこで新型コロナで想定されるさまざまな懸案事項に対し、実際のところはどうなのかを、現場目線で検証していきます。

住み替えが増え、入居率が下がるのでは？

まず思い浮かぶのが、ワンルームマンションに対する賃貸需要が下がるのではないかという心配です。新型コロナによって仕事の収入が減り、もっと安い部屋に移る人がたくさん出てくるのでは？あるいはリモートワークの普及で、少し余裕のある間取りに移ったり、郊外に移る人が増えるのでは??

まず、私が運営に関わる不動産投資会社の物件に関していえば、新型コロナ禍が起こって半年以上経った現状で、入居率の変化は特にありません。コロナ前もコロナ後も変わっていないのです。

おそらく、もともとワンルームや1Kというミニマルな間取りに住んでいた人が、家賃を少しばかり下げるために数十万円の引越し費用をかけてわざわざ引っ越すというのは、そうそうないのではないでしょうか。多少はそういう人がいたとしても、むしろ広い間取りから家賃を浮かすためにワンルームや1Kに引っ越してくる人の方が、普通に考えれば遥かに多いのではないでしょうか。

またリモートワークが採り入れられているといっても、決して全ての会社で普及しているわけではありませんし、リモートワークを採り入れつつも、オフィスに定期的に出社しなくてはいけないという会社も少なくありません。だからリモートワークによって都心から郊外へ移るという人は、まだまだ限定的ではないのではないでしょうか。

確かに今後は、リモートワークもふまえて少し余裕のある間取りに移ろうという人は出てくるかもしれません。とはいえ、都内にいる単身者数の多さを考えると、今後もワンルームマンションはそれを補って余りある賃貸ニーズが見込めるはずです。

景気が悪化し、賃料が下がるのでは？

では、新型コロナを機に景気が悪化し、それにともない賃料が下がっていくのでは？という懸念はどうでしょう。

実は賃貸住宅の賃料は、不況やデフレの影響を受けにくいという特徴があります。2008年のリーマンショックや、2011年の東日本大震災の後も、都内の賃料はほとんど変わりませんでした。

要因はいくつか考えられます。たとえば賃貸住宅は一般的に2年更新なので、景気動向がすぐには反映されにくいというのがあります。また文化として入居者サイドから賃料の値下げの交渉が起こりにくいという面もあります。だから景気が悪化して賃料が大きく下がるというのは、高額家賃の物件だったり賃貸需要の低い郊外の物件などでない限り、あまり考えられません。

中でも都内のワンルームマンションには前述の通り、総じて高い賃貸ニーズがあります。だから、たとえ入居者から家賃の値下げを打診されても、それをのまずに新たな入居者を募集すれば、普通に入居付けできると考えるのが妥当でしょう。

物件価格が今後大きく下がるのでは？

では、新型コロナによる景気悪化や不動産バブルの崩壊で、今後不動産価格が大きく下がるのでは？という懸念に関してはどうでしょう。

確かに東京オリンピックの後押しもあり、都内の物件価格はここ10年でかなり上がっていて、ちょっとしたバブルと考えられなくもありません。だから新型コロナによって潮目が変わり、不動産価格が大きく下がることも充分ありえそうな気がします。

でも結論からいえば、これに関しても、あまり心配する必要はないように思えます。少なくとも都内の物件が向こう10年・15年以内に暴落する可能性は、かなり低いといえるでしょう。

なぜなら、投資物件の価格は、賃料をベースに決まるものだからからです。その賃料が前述の通り大きく下がることがなさそうなのであれば、物件価格も基本的にはそれに追随します。もし都内のワンルームマンションが値下がりしたとしても、10年間で500万円程度の範囲内には収まるのではないでしょうか。

それをふまえると、「今は少し待ってみて、今後物件価格が下がってから不動産投資を始めよう」と10年待つなら、今すぐ始めてしまった方が賢明といえます。なぜなら10年後に500万円安く買えたとしても、そのぶん生涯家賃は、ワンルームマンションで一般的な年間家賃100万円×10年で1000万円ほど少なくなります。つまりは、すぐに始めた方が、トータルの運用収支は500万円ほどよくなるわけです。

業績悪化で会社がつぶれる可能性は？

もう一つ挙げられるのが、新型コロナで不動産投資会社の業績が悪化し、果てはつぶれてしまい、一括借上や賃貸管理がままならなくなってしまうのはないかという心配です。

まず現状の不動産投資会社の業績に関していえば、今のところ新型コロナを機に投資用ワンルームマンションの売上げが下がっているという話は聞きません。少なくとも私が関わる不動産投資会社に関しては、コロナ前もコロナ後も、契約数に変化は見られないのが実情です。

そもそもリモートワークや巣ごもり生活で、住環境の重要性は以前より増しています。加えてこうした不安定な時期こそ、流動性の低い不動産投資を“身固め”の文脈で始める人が増えるが普通です。

そう考えると、新型コロナは不動産投資会社にとって、どちらかというと追い風の面が強いかもしれません。不動産セミナーを中心に集客していたような不動産投資会社は、リアルな場でのセミナー開催が難しくなり業績が一時的に下がる可能性もありますが、それでも不動産投資に対するニーズを考えれば、世の中にある不動産投資会社の大部分が潰れてしまうような事態にはならないのではないでしょうか。

以上をふまえると、ワンルームマンション投資は新型コロナで不安が増すというより、むしろ新型コロナのような不測の事態にはかなり強い投資モデルといえます。もちろんwithコロナのもとでは状況が刻々と変化していくので今後も注視が必要ですが、少なくとも現状では、過剰な心配は全くの無用といえるでしょう。