一括借上契約がなくなる可能性はゼロではない

ワンルームマンションをはじめとする不動産投資には、「一括借上契約」が付くケースがあります。たとえ空室となっても、オーナーには変わらず家賃収入が毎月入るので、空室で収入が途切れるのが怖い不動産オーナーには頼もしいシステムです。この一括借上契約、基本的には物件を所有する間はずっと続くものが多いですが、時には一括借上契約がとぎれてしまうケースもあります。

とぎれる要因としてあり得るのが、不動産投資会社による賃料設定が高すぎることです。お客様に物件を買ってもらうために、あらかじめ一括借上額を高めに設定しておく。ところが賃貸経営が始まって数年が経った頃に、設定していた賃料では客付けができなくなり、賃料を値下げする。

それにより一括借上額と実際の賃料との折り合いが取れなくなり（不動産投資会社の儲けが取れなくなり）、不動産投資会社の方から物件オーナーに、一括借上額の減額や一括借上契約の打ち切りを申し出るというパターンです。基本的には双方が減額や打ち切りを了承しない限り、一括借上契約内容は変更できません。ですのでオーナー側は、そうした申し出をつっぱねることもできます。ただしその場合、不動産投資会社側が提訴を行う可能性もあります。だから一括借上額が減額されたり打ち切られる可能性は、やはり決してゼロではないというわけです。

実際に減額請求が起こった場合、周辺相場と比べて賃料設定が高い場合は、オーナー側が減額を了承するケースが多いです。時にはオーナーの方から「減額されるなら、一括借上契約を付けなくてけっこうです」と一括借上契約を打ち切るケースもあります。

まずは賃料設定が適正かを確認すること

こうしたことを避けるにはどうすればいいのでしょう？　それには、物件を買う前に「賃料設定が相場と比べて適正かどうか」をチェックすることが何よりです。ぜひ販売業者に、賃料が相場と比べてどうなのかがわかる資料を提示してもらいましょう。同じようなロケーション・設備・築年数の物件が、おおよそいくらで貸し出されているのかを提示してもらい、賃料設定が現実的かどうかを確認するのです。

その際は賃貸募集時の賃料ではなく、きちんと入居者がついた状態の賃料を複数部屋見せてもらうことが大切になります。また可能なら10年先、20年先、30年先に賃料がどう推移していきそうかもシミュレートしてもらいましょう。賃料設定が高すぎるのはNGなのはもちろん、低すぎてもオーナーが損してしまうのでNGです。

そしてもう一つ、家賃保障がなくなってしまうケースがあります。それは運営会社の経営が傾いたり、破綻したりすることです。こちらはよりレアなケースにはなりますが、いざ高いお金を出して物件を買う側としては、どこかで心配に感じてしまうものですよね。そうした不安を解消する一つの目安となるのが、不動産投資会社の「管理戸数の多さ」です。

「管理戸数の多さ」も一つの指標となる

管理戸数とは、不動産投資会社が一括借上などを行いながら賃貸管理する戸数のこと。管理戸数を高く積み上げてきた会社は、それだけ不動産の開発力があり、相場を見抜いて適切な物件価格や賃料で運営し続けてきたと言えます。

たとえば、もし前述のように一括借上額を相場より高めに設定するような会社であれば、購入後に一括借上契約を見直したり打ち切ったりすることが往々にしてあるでしょう。そうなると当然、自社で賃貸管理する戸数は伸びていきません。

だから管理戸数の多さは、オーナーが納得の価格で、かつ不動産投資会社にもきちんと利益が出る形で運営し続けてきた証とも言えるんです。当然、会社としてきちんと収益を上げているわけなので、経営が傾いたり倒産するリスクも少ないでしょう。

管理戸数が多いと、事業規模が大きいことによる「スケールメリット」も働きます。たとえば管理物件のうちのいくつかが“逆ザヤ”の状態（一括借上額が、入居者の払う賃料を上回る状態）になってしまっても、他に収益の出ている管理物件が多くあれば、マイナスも補いやすくなります。

でも収益の出ている管理物件が少なければ、そうしたマイナスをカバーしきれず、一括借上額の見直しや一括借上契約の打ち切りを打診せざるをえなくなります。もちろん、経営の不振や破綻にも繋がりやすいでしょう。

また管理戸数の多い不動産投資会社は、たとえば物件のエアコンを付け替える際でも、一度に多くの台数を仕入れることで単価を低く抑えられます。加えて運営規模の大きな会社は、管理するマンションを1棟まるまる大手企業に社員寮として貸し出すなど“大口顧客”たいてい持っていて、それにより入居率は一層高まる傾向にあります。

“あの事件”も見破れたかもしれない

一例として、実在する不動産投資会社の管理戸数を以下に挙げます。こんなふうに建物管理戸数が15428部屋、賃貸管理戸数が9579部屋あり、加えてその数がある時期に急激に伸びたのではなく毎年着実に伸びているような会社であれば、すぐに経営破綻するようなことはまずないでしょう。

もちろん管理戸数が多ければ絶対に安全なわけでも、少ない会社が必ずしもNGなわけでもないのですが、健全経営の一つの大きな目安にはなり得るという話です。

出典：青山メインランド

管理戸数は、会社によってはホームページに書かれています。たとえ書いてなくても、営業マンに問い合わせれば教えてくれるでしょう。もし教えてくれない会社であれば、その時点で選ぶのはちょっと微妙かもしれませんね。

以前、不動産投資業界では「かぼちゃの馬車事件」というものがありました。こちらはワンルームマンションではなくシェアハウスを賃貸経営に回すスタイルでしたが、「35年間の一括借上契約」を謳い文句としていました。ざっくり言うと、「シェアハウスのローン返済で毎月40万円を払う。対して一括借上として60万円を受け取る」といったビジネスモデルでした。

こんなふうに確実に利益を得られると謳われたら、「やらない理由がない」と飛びついてしまっても仕方ないと思います。でも実際は賃料設定が相場よりだいぶ高く、入居率は相当に低かったようです。結局、運営会社からまずは一括借上額の減額が言い渡され、その数カ月後には一括借上契約の支払い自体がストップ。そしてさらにその数カ月後、運営会社は経営破綻しました。

この事件でも、もし今回述べたような方法でチェックしていれば、「本当にこのビジネスモデルを何十年も続けられるの!?」と気づけたのではないでしょうか。

というわけで、一括借上契約ができる限りとぎれないよう不動産投資を行うには、まずは賃料設定が適正かどうかをチェックする。そのうえで運営会社の管理戸数などを通して経営の健全性を確認する。もし一括借上契約をするのであればこの2つのフィルターを通った物件をおすすめします。ぜひ始める際の参考にしてください。