マンション投資のリスク

不動産投資で最も大きなリスクは「空室」です。 不動産投資を成功に導くために、空室期間をいかに短縮するかが重要なポイントとなってきます。

空室リスクはこの3つの要素によって、決まります。 この3つの要素を高めることで、空室リスクを抑えることができます。

1. 立地
賃貸住宅の需要を考えるとき、人口の社会増減を考慮する必要があります。人口減少が問題視されているなか、三大都市圏には転入者が集中しており、人口が増加傾向にあります。人口がもともと少ない場所で、空室を埋めるのは非常に困難です。

2. 商品力
新築マンションであれば、最新の設備が初めから導入されているかもしれませんが、それは時代とともに変化していきます。 例えば、現在では「バス・トイレは別々が当たり前。独立洗面台もなるべく設置したい」という方が多いですが、バス・洗面・トイレが一体となった3点ユニットが人気の時代もありました。消費者のニーズに合わせて、リフォームやリノベーションを行うことも重要です。

3. 営業力
入居者の募集を含む、管理業務全般をオーナーに代わって、引き受けてくれるのが賃貸管理会社です。マンションを購入した会社にそのまま任せる人が大半ですが、賃貸管理会社によって入居者を募集する能力に差があることは事実です。それによって、同じ不動産に投資をしていても、収益が大きく変わることがあります。入居者募集に強い賃貸管理会社に依頼することも選択肢に入れてください。

物件の築年数の経過とともに、購入時の資産価値と比べると減少していくリスクがあります。 不動産価値は、立地条件などによって大きく変動してきます。長期的に高い収益性が見込める物件を選ぶことでこのようなリスクを回避することができます。

下記は、資産価値が落ちづらい、将来にわたって高い収益性が見込める物件の条件です。

• 将来にわたって賃貸需要のある立地であること（都内23区）
• 最寄駅から近いこと（10分以内が目安）
• ターミナル駅まで近いこと（直通が理想）
• 分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション
• オートロック完備
• バス・トイレ別

条件を満たせば、築40年程度の物件にも関わらず、600万円以上の高値で取引されたケースもございます。

「いま人気だから」という理由だけでなく、今後も賃貸需要が確実に見込めるかどうかを確認すると良いでしょう。

天災の1つである地震を回避することは不可能です。 しかし、地震が起きた場合でも大きな被害を受けないようにすることは可能です。

地震リスクに備える上でのポイントは3つあります。

①地震に強い物件を選ぶ
1981年、日本の建物の耐震基準の見直しが行われました。そのため、1981年以降に建てられた物件は、「新耐震基準」をクリアしているため、地震に強い物件といえます。

②地震に強い立地を選ぶ
インターネット上に住所を入力するだけで、そのエリアの地盤の揺れやすさを調べることができるサイトがいくつかあります。例えば、内閣府が出しているこちらのサイトを参考にしてください。

③エリアを分散する
特定のエリアに集中して物件を所有するのではなく、エリアを分散することで、地震リスクも分散することができます。 また、５億円の投資物件を1棟買うよりも、ワンルーム5戸を所有することで、地震や火災などの天災によるリスクを分散することができます。

1981年（昭和56年）以降に建てられた新耐震基準の物件を選び、地盤の悪いエリアを避けながら、複数物件に対して投資を行う方はエリアを分散することで地震リスクを低減することができるでしょう。