ひとくちにワンルームマンション投資といっても、「新築がベター」「いやいや、中古の方がトク」と、人によって意見が大きく分かれます。なぜそうなるかというと、一番の要因はズバリ、目指す投資スタイルによって最適解が変わることにあります。
そこで今回の記事では、「こんな投資スタイルを目指すなら新築」「逆にこんな投資スタイルを目指すなら中古」という投資スタイル別おすすめ物件を明示いたします。自分には新築と中古のどちらが向いているのかが見えていない方は、ぜひ参考にしてください。
新築ワンルームマンション投資の魅力は、ローンの支払いが終わって物件が自分の資産となった後も、家賃収入をしっかりと続けやすいことです。たとえば30歳で都内にワンルームマンションを購入したとすると、35年ローンを払い終えた65歳時には残債なしの物件が手元に残り、以降は家賃が半永久的に自分の収入となります。
近年のRC造（鉄筋コンクリート構造）のマンションは100年ほどはもつといわれているので、少なくともむこう30年くらいは、賃料を大きく下げずに賃貸経営を続けられるはずです。都内の一般的なワンルームマンションであれば、年間家賃収入は100万円前後になるでしょう。
つまり新築ワンルームマンション投資は、上記のような「長期保有型」の投資スタイルにマッチした投資法といえます。
中古に比べると設備の修繕・入替え費用や物件管理の手間がかからず、長期間かけながらコツコツと着実にまとまった資産を形成できます。一括借上契約であれば、より手間とリスクを減らすことができ、契約期間中はほぼ「おまかせ」に近い形の賃貸経営となるでしょう。また新築であれば、減価償却費をRC造の法定耐用年数である47年間計上できるので、長く税金が軽減されることになります。
逆に新築だとミスマッチとなるのが、物件を5～10年ほど所有してから売却するという「短期保有型」のスタイルです。新築は中古よりも物件価格が割高なので、そのぶん月々の利回りやキャッシュフローは低くなりがちです。また売却価格は、購入価格を大きく下回るのが一般的。
だから5年や10年で売っても、運用収支がプラスにならないことの方が多いでしょう。都内の新築ワンルームマンションの場合、売却して運用収支がプラスになるのは、購入から15年ほど経った頃からというのが、一般的な目安となります。
対して中古ワンルームマンション投資の特徴は、新築よりも物件価格が割安なため利回りが高くなりやすく、それにともない月々のキャッシュフローも高い数字になりやすいところにあります。したがって、こちらは「短期保有型」の投資スタイルにマッチします。
たとえば築25年の中古物件を2000万円で購入し、それを10年間運用してから1900万円で売却したとします。100万円の売却損は発生しますが、10年後の残債は1900万円よりだいぶ少なくなっており、さらには10年間で得たキャッシュフローのプラス分や節税した分を合わせると、300万円ほどの利益が出る。そのようにして短期保有して売却することで利益を出しやすいのが、中古の魅力です。
こうした利益を利用して次の物件を買い、しばらく運用してから売却し、また次の物件を買うというのを繰り返すことで、事業規模を大きくしていくのが1つの王道といえるでしょう。中古であれば、新築より購入資金を低く抑えられ、また最初から入居者が付いていて客付けの必要がない「オーナーチェンジ物件」もよくあります。
そのかわり、1つの物件を40～50年持ち続けて家賃収入を得続けるといった目的には、あまりマッチしません。たとえば30歳で築25年の物件を買ったら、定年退職する65歳頃には築60年ほどになっています。そこからでも家賃収入は得られるでしょうが、大きく賃料を下げないと客付けがままならないかもしれません。また中古の場合、減価償却できるが期間が少ないため、税金が軽減される期間が限られてきます。
加えて本業を抱える人にとって見逃せないのが、賃貸経営の手間の問題です。短期保有で利益を得るとなると、一括借上契約をつけず集金代行や自主管理にしてキャッシュフローを高める方法が一般的となります。
その場合、客付けや設備の修繕・入替え、物件売買の手配など、不動産経営にそれなりにコミットする必要が出てきます。本業が忙しい人には、かなり重荷になる可能性もあります。中古であっても一括借上契約をつけておまかせスタイルにできる場合もありますが、それだと利回りが下がり、運用益はだいぶ圧縮されてしまいます。
同じ中古でも築10年以内くらいの築浅物件であれば、長期保有型であっても短期保有型であっても、ミスマッチは起こりにくいでしょう。新築と中古の中間のメリットを取っているため、しっかりと長期運用目線を持てば新築とそれほど差異なく運用できますし、かたや築古と同じように短期保有後の売却で利益を出すことも充分可能です。
ただしこうした物件は数が少なく、人気が集中しやすいため、一般公開される前に契約が決まってしまうこともよくあります。したがって購入するには、大家のコミニティーなど、非公開情報を入手できるルート持っておきたいところです。
以上をまとめると、新築ワンルームマンション投資は、賃貸経営の手間とリスクをできる限り抑えながら、まとまった資産を長期間でこつこつ着実に形成するスタイルといえます。利回りは低くなりますが、数ある不動産投資の中でもリスクの低さや手間のかからなさは際立っています。したがって、仕事で忙しくて不動産投資にがっちりコミットできないけど、若いうちから将来のために資産形成を始めたいという人にはうってつけのスタイルです。
一方、中古ワンルームマンション投資は、ある程度アクティブに賃貸経営に参加しながら、短期目線で利益を上げることを目指すスタイルです。新築より利回りは高くなりますが、そのぶんリスクや手間も増えることになります。こちらは資産形成というより、投資やトレーディングのイメージにより近いスタイルといえるでしょう。
どちらのスタイルも目的によっては正解にもなるし、逆に目的に合わなければ不正解にもなります。この機会に、自分が何を目的にワンルームマンション投資を行うかを、見定めてみてはいかがでしょう。