「手間のなさ」と「安心」をお金で買っている

巷には、ワンルームマンション投資のことを、こんなふうに否定する人がいます。「収支（キャッシュフロー）がマイナスになる時点で、投資としてありえない」と。

確かにワンルームマンション投資は、一括借上げ（サブリース）の契約で運用を行うと、収支（※）が毎月1万円程度のマイナスになるのが一般的です。

※収入である一括借上げ料（家賃収入）から、支出であるローン返済額と管理費等を差し引いた金額のこと

一方で同じ不動産投資でも、ワンルームマンションより間取りの広いマンションや、一軒家、アパート・マンションの一棟ものなどの場合、部屋さえ埋まれば収支はプラスになるのが普通です。1棟ものの不動産投資では、うまくいった場合、ひと月の収支が＋10万円や＋20万円を超えることも珍しくありません。

なぜワンルームマンション投資は、収支がマイナスになるのでしょう？　そして収支がマイナスであるにもかかわらず、なぜ投資として成立している（やっている人が多くいる）のでしょう？　そんな気になるポイントに、以下で迫っていきます。

まずは「なぜ赤字になるのか」ですが、ひとことで言うなら、「一括借上げ（サブリース）契約だから」となります。

ワンルームマンション投資では、一括借上げ契約を付けるのが、オーソドックスな運用法となっています。オーナーは空室が出ても家賃収入を受け取れ、かつ賃貸管理を業者に委託して手間をほとんどかけずに賃貸経営できるのが、一括借上げ契約の大きなメリットです。

＊一括借上げとは

その対価として、オーナーは運用会社に手数料を払う必要があります。ざっくりいえば、その手数料によって収支が少しマイナスになっている形です。したがってワンルームマンション投資は、黒字の収支とトレードオフをして、「安心」と「手間のなさ」を手に入れているとも言えます。要は「安心」と「手間のなさ」を、お金で買っているのです。

“手前”ではなく“後ろ”でリターンを得る投資法

では収支がマイナスなのに、投資としてなぜ成立するかというと、ズバリ「そもそもが“手前”で稼ぐ投資法ではないから」です。

前述の通り収支がマイナスになるといっても、せいぜい物件1件につき毎月1万円程度になることが一般的。毎月1万円の手出しを、ローンの返済期間である35年間続けた場合、トータルで420万円払うことになります。

そしてローン完済後に物件を売却すれば、よほどのことがない限りその金額以上では売れますし、売らないでそのまま運用を続ければ、以降の家賃収入は全てリターンとして受け取れます。もしひと月の家賃収入が8万円であれば、年間96万円です。それを10年続ければ960万円に、20年続ければ1820万円になります。

このようにワンルームマンション投資は、“後ろ”でまとまったリターンを得られるからこそ、“手前”のキャッシュフローが少しマイナスであっても成立するのです。加えてローン返済期間中は、生命保険としてもしっかり機能します。

それをふまえると、ワンルームマンション投資は不動産投資というより、「満期になって戻ってくるお金の割がかなりいい積立式保険」ととらえると、より実態に近いかもしれません。

＊ワンルームマンション投資の生命保険機能について

もちろん収支がプラスになり、なおかつ「安心（家賃保証）」と「手間のなさ」が得られたらベストです。でも残念ながら、そんな都合のいい不動産投資はありません。

ちなみに収支をプラスにするだけなら、45年ローンや40年ローンといった超長期ローンを組み、ひと月あたりのローン返済額を減らす“裏技”もあるにはあります。でもそのぶん利息がふくらむことになりますし、完済してリターンを得る時期があまりに先すぎて、投資としてどうなの？という声も少なくありません。最近は融資付けする金融機関でも、こうした超長期ローンを抑制する傾向にあります。

実は収支がプラスのワンルーム投資ほどキケン

実は一括借上げ契約のワンルームマンション投資でありながら、収支が毎月1～2万円ほどプラスになるものも中にはあります。ところがその多くは、投資として優れているわけでは決してなく、かえってリスクが大きい、ということもあります。どういうことか、ご説明しましょう。

新築物件の賃料の額は、運用会社のさじ加減ひとつでいくらにでもできます。なぜなら新築だけにまだ客付けの実績がなく、しかもある程度高くても新築であれば客付けできてしまうからです。そのため物件を売りたいがために賃料を高く設定し、収支をプラスにして売り出す業者が、残念ながら一定数存在します。

そんな物件を買ったらどうなるか。最初は良くても次第に最初の設定賃料では客付けが難しくなり、運用会社は賃料を大きく下げざるを得なくなります。そうなると、10年後・20年後といったローン返済期間中に、一括借上げ額の大きな減額や一括借上げの打ち切りが、高い確率で起こってくるでしょう。もし安定した一括借上げ契約を望むなら、こうした物件はなんとしても避けたいところです。

では、収支をプラスにするために、一括借上げ契約をあえて付けずに運用するという選択肢はどうでしょうか。

もちろん、一括借り上げを付けなくてもうまく運用できる可能性はありますが、当然リスクも発生します。もし3ヶ月お客が付かなかったら、ひと月10万円程度のローン返済額を3ヶ月分＝30万円も手出しすることになります。万が一事故物件などになってしまい半年間お客が付かなかったら、ローン返済を続けることが難しくなり、物件を手放さざるを得なくなるかもしれません。

そもそもがワンルームマンション投資以外の、収支が大きくプラスになり得る不動産投資はフルローンを組むことがかなり難しく、始める際にまとまった頭金が必要となるのが常です。数百万円の頭金をポンと出して不動産投資をできるのは、それなりに大きな資産を有し、かつ自己資金をベットする自信と不動産知識がある人に限られてくるでしょう。

言うなれば、上で説明したような「空室リスクの心配」「賃貸経営にかかる労力」「自己資金」「投資知識」という不動産投資を行う際のハードルを大きく下げたものこそが、ワンルームマンション投資なのです。

だから正直なところ、そうしたハードルを超えられるのであれば、収支がプラスになる他の不動産投資を選ぶ方がいいかもしれません。でも実際は多くの人が、そのハードルを超えてまでは投資をしたくないと考えています。だからこそワンルームマンション投資は、「リスクや手間や資金をかけずに手堅く資産を形成できる投資」として、これほど広く選ばれているというわけです。