末尾の数字が5以上だとローンが通らない」の真偽

多くの人が、フルローンを組んでワンルームマンション投資を行います。実は、そもそも自分が「ローンを組めない可能性が高い人」であることが、“あるもの”でわかる場合があります。それは、運転免許証です。

運転免許証には、12桁の番号が記載されています。そして今回の話に関係するのが、12桁の一番末尾の数字。なぜならこの数字は、「免許証を再交付した回数」を表しているからです。

やはり再交付した回数が多いほど、金融機関から「この人、大丈夫なの？」と思われやすく、ローン審査にも悪影響を及ぼします。では、再交付は何回くらいまでであれば、ローンは通るのか。巷では「末尾の数字が5を越えると、不動産投資ローンは通らなくなる」という説もありますが、実際はどうなのでしょう？

結論を言えば、「末尾の数字が5回以上だと、ローンが通らない」というわけでは決してありません。たとえばローン申請者が50代で、末尾の数字が5であるものの、年収は1000万円超あり、他にはローンを抱えていないなど、他の条件は申し分ないとします。その場合、多くの金融機関は「免許をとってから30年も経っていれば、まあいろいろなことも起こるだろう。他の条件は問題ないのだから、融資してOKなのでは」と判断するはずです。

ただ、5回も再交付を受けている、というのは、けっこうなマイナス要因であることは確かで、逆に他の条件があまり良くない場合は、審査が通らない可能性が高いでしょう。たとえば20代半ばでカードを5枚持っているとか、カードの返済に何度か遅れているとか、キャッシングをしている、などです。

では、末尾の数字が3～4であればどうでしょう？　これも審査のマイナス要因になりやすいことは確かで、金融機関から「免許を何度も再交付しているようですが、これはどういう理由でしょう？」と問い合わせが入ることが往々にしてあります。とはいえ、普通に紛失しただけであれば、再交付の多さだけを理由に審査に落とされることは、そうそうないでしょう。

ちょっとした滞納が“命取り”になることも

カードの返済の遅れでいうと、特に若い人で延滞があると、金融機関からは厳しく見られがちです。一方で年収が充分にあり、海外勤務をしていて管理が行き届かなかったなどそれなりの理由があれば、1回くらいの延滞は全く問題にならないことが少なくありません。

ちなみに金融機関によっては、「この条件では融資を行わない」という基準が明確にあります。たとえば「新卒で勤続年数が3年以内の人で、カードの延滞が1回以上ある」「2年間で延滞が3回以上ある」「既に不動産ローンを1件以上組んでおり、クレジットカードのショッピング残高が100万円を越えている」「100万円以上のキャッシングをした記録がある」などです。

ちなみに延滞に関しては、クレジットカードの支払いのみならず、携帯電話料金の支払いの場合も、同様に延滞とみなされるので注意が必要です。なぜなら近年は高額なスマートフォンの普及で、クレジット契約を結んで端末代金を分割して払うのが一般的化しています。したがって延滞するとクレジットカードと同様、信用情報に記録されてしまうのです。

それとほぼ100％審査で落とされるのが、税金の滞納などで、自宅や投資物件を差し押さえられた記録が残る人です。その後税金を納付するなどして現在は差し押さえの状態ではなくても、履歴が残っているだけで、まず不動産投資ローンは通りません。また差し押さえ履歴が残っている物件がローン申請者本人のものでなく、父親など家族のものであっても、不動産投資ローンは相当に通りにくくなります。

信用情報が“きれいすぎる”人も逆に疑われる

もう1つ、意外にもローンが通りにくいケースがあります。それは、信用情報に記録が全く残っていない人です。

金融機関はローン審査する際に、個人の信用情報を、信用情報機関を通して確認します。その際に住宅ローンはもちろん、車のローンも携帯電話のローンもクレジットカードの利用履歴も全く残っていない人が、中にはいます。なぜ、それでローンが通りにくくなるか!?　実は、自己破産が疑われるのです。

自己破産をすると、信用情報に自己破産の記録が通常5～7年残り、その間はローンを組んだりカードを作ったりすることができません。一方現代において、30歳や40歳を過ぎてローンを一度も組んだことがなく、カードも1枚も持っていないというのは、かなり珍しいケースです。だからこそ信用情報がきれいすぎると、「自己破産をして、そのままローンやカードを利用していないだけなのでは？」と考えられやすいのです。

もし金融機関側でそう考えた場合、たいていは審査を持ち込んだ不動産投資会社側に、その点の聞き取りを行うよう依頼が入ります。そして不動産投資会社側は、聞き取りを行って自己破産の事実が確認できた場合、それをきちんと金融機関に伝える必要があります。もしそうなった場合、審査はかなり厳しくなるでしょう。

ただ、不動産投資会社としてもローンがおりなければ物件を売ることができず、自己破産の事実は出したくないのが本音です。したがって、聞き取り後に自己破産の事実がわかっても、それを伝えない会社は少なからず存在するでしょう。もちろん虚偽行為にあたるので、もし発覚したら問題になります。

転職者も経営者もフリーランスもフルローンを組める

反対に、一見条件が悪そうなのに、意外とローン審査を通過するケースもあります。たとえば転職してキャリアアップした人です。

通常、過去1～2年以内に転職している人は、ローン審査はかなり厳しくなります。ただし明らかなキャリアアップであれば、転職の3ヶ月後であってもローンが通る場合があります。たとえば業界3位の会社から、同業界の1位の会社に転職し、収入が上がって給与明細もある。かつその企業の業績が安定しており、離職率も低いなどの場合です。

また、一般的に「経営者」は不動産投資ローンを組みにくいと言われますが、会社によっては問題なく組める場合もあります。たとえば誰もが知る会社や上場企業の経営者で、経営状態も良好な場合。特に上場企業は決算内容が公開されているので、金融機関からの信用は厚いのです。実際にワンルームマンション投資の現場では、よく有名企業の経営者がフルローンを利用してワンルームマンション投資を行っています。

同様にローンがかなり組みにくいフリーランスの方であっても、例外はいろいろあり、たとえば売れっ子漫画家さんでフルローンを組んでワンルームマンション投資を行う人もいます。反対に芸能人に関しては、“浮き沈みが激しい”とみなされるのか、売れっ子でもフルローンを組むのはなかなか難しいようです。ただ売れっ子芸能人ともなると、ワンルームの1つや2つ、現金で買えそうですが。

というわけで今回は、免許証と不動産投資ローンの関係性を入り口に、「実はローンが通りにくい人」と「意外とローンが通る人」を挙げました。ローンが通りそうな人に該当する方は、社会的属性というせっかくの“財産”を活かすべく、一度不動産投資を検討するのもありかもしれません。