どちらにしても「早く買う」に越したことはない

ひとくちに「家を買う」と言っても、居住用のマイホームと、投資用物件の2つに大別できます。その両方を手に入れたい場合、果たしてどちらから買えばいいのでしょう？　そんな“永遠の課題”について今回は、少し意外な視点も交えながらお話しします。

と言いつつも結論から言ってしまうと、マイホームと投資用物件で迷ったら、「まずは自宅から買うべき」だと個人的には思います。なぜなら、自宅は生活必需品であるのに対し、投資用物件は生活必需品ではないからです。もしマイホームを持ちたいという気持ちが本気で起こったら、その思いは実際にマイホームを持つまで消えることは基本的にないでしょう。

対して投資用物件であれば、事情により買えなくなっても、まだあきらめがつくのではないでしょうか。もちろん年収や社会的ステータスが高く、マイホームと投資用物件の両方を問題なく持てるという人は、どちらから買っても問題ありません。

いずれにしても一つ言えるのは、どうせ買うのであれば、早いに越したことはない、ということです。最終的にマイホームを買うのであれば、自分の資産にならない賃貸物件に住んで家賃を払い続けるのはもったいないですし、かたや投資用物件は毎月の家賃収入をリターンするものだけに、早く買えば買うほど総収入は多くなります。

ちなみに近年は、たとえばマイホーム用の住宅ローン「フラット35」において、既に投資用物件を持つ人に対するローン審査が厳しくなるなど、以前よりも不動産投資ローンを組んでいる人はマイホームを買いづらくなっています。

そもそも住宅ローンは“自腹”で支払いますが、一方で不動産投資ローンは入居者から受け取る家賃を返済に充てるというのが、不動産投資の基本的な仕組みです。したがって、どちらかというと住宅ローンを後には残したくないと思う人が多いのではないでしょうか。そうした点からも、どちらか迷うのであれば、まずはマイホームから買うべきだと言えます。

年収500万円で両方同時に買うのは難しいが…

では、どちらか一方しか買えないか、それとも両方とも買えるかの分かれ目は、どこにあるのでしょう？　その1つの基準となるのが、「返済比率」です。ローンの融資付けをする金融機関は、ローンの与信枠を、年間返済金額が年収の30～40％以内に定まる額と決めていることが一般的です。もし30％とするなら、年収500万円の人は年間返済額が150万円に収まるローンを借りられることになります。

都内で投資用ワンルームマンションを新築で買うと、年間のローン返済額は100万円程度になることが一般的です。したがって残りの与信枠は、年間返済金額が50万円のローンとなり、そうなると物件価格はおおよそ1000万円となります。1000万円だと、都内でマイホームを買うのはかなり難しいでしょう。つまり年収が500万円ほどで、将来的に収入が大きく伸びる見込みのない方は、どちらか一方をあきらめざるを得ないことが多い、というのが実情となっています。

とはいえ、これはあくまでも概算で、与信枠の基準は金融機関によって変わるので、正確に知りたい場合は金融機関に問い合わせるのがベストです。

自宅として買い、賃貸として貸し出すパターンも

迷った時は、マイホームから買った方がいいと言う理由が、もう1つあります。それは、住宅ローンならではの優遇が受けられ、その後の選択肢の幅も広がることです。

住宅ローンならではの優遇とは何でしょうか。まずは不動産投資ローンよりも融資を受けやすく、たとえ不動産投資ローンが組めない与信枠の人であっても、住宅ローンであれば組める場合があることです。

たとえば年収が400万円の方の場合、不動産投資ローンを組むのはなかなか難しいところですが、住宅ローンであれば、2000～3000万円くらいの物件でローンを組める可能性があります。また住宅ローンは、担保や保証人がなくても融資を受けられます。つまりマイホームの方が、より早くから「物件オーナー」になれるわけです。

加えて住宅ローンには、ローンを組んでからも大きなメリットがあります。まずは金利が安いこと。金融機関にもよりますが、一般的に不動産投資ローンは1.3～2.5％程度であるのに対し、住宅ローンは0.3～1.2％程度と、だいぶ金利を抑えられます（※2021年6月現在）。

加えて税制のメリットも大きなものがあります。住宅ローンには住宅ローン控除という制度があり、ローンの残債の総額に対して毎年1％の控除を10年間受けられます。DINKS用マンションであれば、10年間で250万円くらい節税できる金額感です。

そしてマイホームの場合、その後、賃貸経営に回す可能性も残されます。マイホームとして住宅ローンを組みつつ、その後のライフスタイルの変化に伴い、物件を賃貸に転用するというパターンです。その際には、上記のような住宅ローンの優遇を受けながらの賃貸運用となるので、実質的な利回りは、通常の不動産投資ローンによる賃貸経営よりも高くなるでしょう。

※体裁として上記のような場合、住宅ローンから事業用のローンに金利の引き上げが行われるという銀行のルールがあります。しかし、事業用ローンはどこの銀行でも取り扱っている商品ではないため、実際のところ債務者から申し入れがあってもそれを受けずに、そのままの金利での融資継続を銀行担当者から勧められるケースをよく耳にします。銀行担当者も新規融資でない案件に労力を割きたくないのかもしれませんね。

加えて、年数を経て住宅ローンの残債が減り、かつご自身の年収がグンと上がったりすれば、そこから新たに別のマイホームを購入できる可能性もあります（ただ1軒目よりも審査は厳しくなり、住宅ローンより金利が高めの「セカンドハウスローン」となったり、1軒目の売却が条件となったりすることがあります）。このことからも、マイホームと投資用物件で迷った場合は、マイホームを選択しておいた方がよいと言えるのです。

とはいえ、やはりローンの与信枠を自身で正確に判断するのは、なかなか難しいものがあります。迷った場合は、以上のような枠組みを念頭に入れつつ、不動産投資会社や金融機関に相談するようにしましょう。