不動産投資より株の方が効率的というのは本当

最近は新型コロナウイルスの影響もあって株の値動きが大きくなっていて、大きく稼ぐには株式投資がチャンスともいわれています。

それに対し不動産投資の利回り（購入金額に対する年間利益の割合）は数％程度か、高くても10数％くらいに収まるのが一般的です。

その他にも投資信託やFX、国債、貯蓄、保険等々、世の中には様々な投資法があります。はたして今、どれを選ぶのがお得なのでしょう。

結論からいうと、株式投資と不動産投資、あるいは他の投資法のどれがお得かというのは、決して一概にいうことはできません。なぜかというと、その人が「資産形成」の段階なのか、「資産運用」の段階なのかで、有効な投資方法は大きく変わってくるからです。

実際に不動産投資の営業の現場では、「不動産投資より、株で2倍、3倍に資金を増やした方が手っ取り早いのでは？」「不動産投資は利回りたった数％なので、まどろっこしい…」といったことをこぼすお客も少なからずいます。でも残念ながらそうした人は、資産形成と資産運用を混同してしまっていると言わざるをえません。

資産形成と資産運用では、いったい何が違うのでしょう？　以下で説明していきます。

資産形成か資産運用かで、あるべき投資法は変わる

まず資産形成とは、資産がまだ潤沢にない状態から、コツコツと着実に資産を大きくしていくことをいいます。要は資産形成は、資産運用の前段階の状態なのです。なるべく早く資産運用ステージに移るには、若いうちから資産形成を始めるに越したことはありません。

対して資産運用とは、余剰資金を使って資産をより大きくふくらませることをいいます。基本的には、堅実な投資先に数千万円単位の資金を投じてがっちり稼いでいくといった投資モデルです。だから、それなりに大きな資金があることが前提になります。目安としては、最低でも1000万円は投資にまわせる余剰資金が欲しいところです。

要は資産運用は、「お金に働いてもらうこと」とも言い換えられます。投資を行うのであれば、ぜひお金に働いてもらって生活できるようなステージを目指したいところです。だからこそ、まずは資産形成によりまとまった資金を作る必要があるのです。

そうした前提をふまえると、各ステージによってあるべき投資法がどんなものかが見えてきます。

たとえば資産形成ステージにいる人が、400万円を株に投じて、5年後にみごと1.5倍の600万円になったとします。確かに200万円の利益というのはたいしたものですが、言ってしまえば「だからなんなの？」という話になってしまいます。たとえ1つの取引きで200万円をうまく増やしたところで、それだけで資産形成が完了するわけでは決してないからです。

もちろん、そうした成功取引きを他にいくつも行えば資産形成になるかもしれませんが、全てでそんな大成功を収めるのは至難の業でしょう。

中には「自分は株で元手を3倍に増やせる」と豪語する人もいらっしゃいます。でも、それだけ劇的に増やせるということは、必然的にリスクもそれだけ大きくなるものです。となると、それはもはや投資というより、ギャンブルに近いのではないでしょうか。資産形成とはギャンブルではなく、着実に資産を積んでいくものであるべきです

反対に資産運用ステージにいる人であれば、株で資産を増やしていくというのは、一つの有効な運用法となります。もし同じ1.5倍であっても、5000万円を投じれば、利益は2500万円にもなります。これこそがまさに、お金に働いてもらって生活する状態です。

また、たとえ資産形成ステージであっても、ポートフォリの中にいろいろな投資法があるうちの一つとして株式投資を行うのは、決して間違いではないでしょう。あくまでも、資金がほとんどない状態から株式投資だけで資産形成を行い資産運用ステージに移るのは無理がある、という話です。

ワンルーム投資は、堅実に「大勝ち」できる

では、不動産投資の方はどうでしょうか。たとえばワンルームマンション投資の場合、利回りは3～5％ほどになるのが一般的なので、利回りを重視する人には一見、効率の良くない投資法に見えます。ところが資産形成という目線で考えると、実は非常にパフォーマンスの高い投資法であることがわかります。

たとえば2000万円の新築ワンルームマンションを、35年のフルローンで購入したとします。これを一括借上をしてもらいながら賃貸経営に回すと、毎月のキャッシュフロー（一括借上額からローン返済額と管理費・修繕積立金を引いた額）はマイナス1万円ほどになることが一般的です。投資をしているのに、キャッシュフローはマイナスなの？といぶかる向きもあるかもしれませんが、それは早計です。

こうして毎月1万円を手出しし続けると、35年間で420万円を支払うことになります。そして35年でローンを完済した後には、残債なしの賃貸用マンションが手元に残る。これを売れば、どんなに安くても1000万円ほどにはなるでしょうから、420万円の投資で、1000万円以上の資産が形成されることになるのです。

株で400万円を倍にするには、相当な目利きか運が必要になります。対してワンルームマンション投資の場合、それよりも高利率の資産形成を、かなり堅実に行えるというわけです。そう考えると、時間を原資に資産を着実に形成する投資法といえるかもしれません。

また、ローンを完済後も物件を売らず、そのまま家賃収入を得続ける手もあります。年間100万円近くの家賃収入を得られるとすると、10年も経てば1000万円ほどになります。

もちろん不動産投資には、中古物件や古家を扱うものなど、さらに高い利回りが見込める手法も他にあります。ただ、そのぶん初めに手出し金が必要だったり、空室リスクを負う必要があったり、あるいは労力や知識が必要だったりと、ハードルもそれなりに上がります。そこは利率と労力・リスクのバランスを吟味して、自分によりマッチしたものを選ぶべきでしょう。

いずれにしても重要なのは、自分が今すべき投資が資産形成なのか、資産運用なのかをきちんとわきまえることです。そうすれば目先の利回りや、目先の数十万円・数百万円の利益に踊らされることなく、真に有効な投資法を選べるはずです。

もちろん、もし投資の目的が「のるかそるかのヒリヒリ感を味わいたい」ということであれば、また話は変わってきます（笑）。