不動産投資は、ローンを完済したら一区切り

投資という言葉を聞くと、「大金をすぐに稼げる」「短期間で大きな利益を得られる」というイメージを持つ方も少なくありません。しかし、投資にも様々な種類があり、10年以上の長期的なスパンを前提とした投資もあります。ワンルームマンション投資はまさにその典型で、長い時間をかけてコツコツ続けられる、ローリスクな投資として人気です。

ただし、長期的な投資はその分、成功しているかどうかの判断がすぐにはつかないという側面も持っています。また、「家賃収入を得たい」「節税や保険として活用したい」など、人によって目的も異なるため、一概に「これが成功」とも言い切れません。

しかし、そうした特徴を持ちながらも、ワンルームマンション投資オーナーの多くは、「ローンを完済したら一区切り」と考える人が多いようです。ローンの完済を一つのゴールと設定した場合、その前段階である“損益分岐点”にいかに早くたどり着けるかが、成功の第一歩と言えるかもしれません。

損益分岐点を早く迎えるためにできる、たった一つのこと

損益分岐点とは、物件を売却したときの運用収支が、プラスになるかマイナスになるかを分けるポイントのことを言います。たとえば、ワンルームマンション投資をフルローンで始めて、短期間のうちに売却すると、ローンの残債が残るので、損益分岐はマイナスになります。しかし、賃貸経営を続けることで、ローンの残債は減り、徐々に売却益が上回るようになっていきます。したがって、損益分岐点を過ぎると収支はプラスになるというわけです。

不動産を売却する際は、この損益分岐点を超えているかがとても重要になってきます。では、この損益分岐点を早く迎えるにはどうすれいいかというと、できることは、ただ一つ。いかに早くスタートを切れるかです。

「もっと早く始めておけばよかった」と言う人が多いわけ

40歳前後で不動産投資を始めた人が、決まって言うセリフがあります。それが、「あと１０年早く、不動産投資を始めておけばよかった」という言葉です。

不動産投資ができる準備は30代頃からすでに整っていたにも関わらず、なかなか最初の一歩が踏み出せないという人は、少なくありません。ところが、40代になっていざ不動産投資を始めてみると、意外なほど手間もかからず、地道な投資だということに気付かされます。そして、「もっと早くに始めていたら、今頃損益分岐点を迎えていたのに」…と思うのです。早いスタートを切れた人ほど、不動産投資の世界では有利と言えます。

特に、女性で不動産投資に興味のある人は、できるだけ早いうちから計画をしておくべきかもしれません。収入が安定し、資産形成ができるくらいの余裕を持つ30代前後が、不動産投資を始めるにはいいタイミングなのですが、それは男性の場合。女性はこの時期に結婚や出産をする人も多く、産休に入ってしまいローンが通らず、投資のきっかけを逃してしまった、というパターンも少なくないのです。

新築か中古か、投資に成功するのはどっち？

不動産投資はタイミングはもちろんですが、やはり、いかにいい物件に出会えるかがカギとなります。そこで、物件探しを始めた不動産投資初心者が最初に悩むのが、新築か中古かの二択です。しかし、不動産情報サイトを見てみると、「売値が定まっている中古のほうがいい」というものもあれば、「物件寿命の長い新築のほうがいい」と、媒体によって結論は異なります。事実、新築と中古、どちらにもメリット・デメリットがあります。ただし、“長期間の投資”が前提となるワンルームマンション投資の場合、よりメリットが多いのは新築なのです。

じつは、ローンは５５年から築年数を差し引いた年数しか組めないというルールがあります。たとえば築年数が２０年の物件を買ったとして、２０年後の築４０年になったときに売却しても、１５年しかローンが組めないのです。ローン期間が短いと買い手はつきにくくなります。これが新築物件なら、２０年経過しても３５年ローンを組むことができるので、売却しやすいのです。

今、マンションの耐久性は100年間あると言われています。子供や孫への相続を考えてワンルームマンション投資をするのであれば、新築にしたほうがより成功に近いと言えます。

ワンルームマンション投資に向いている性格

不動産投資は、細かいことをチェックするのが得意な人、石橋を叩いて渡る性格の人に特に向いています。というのも、ワンルームマンション投資を始める際は、立地、ローン、一括借上契約の期間、運用収支などから、シミュレーションを考える必要があります。その際に、メリット・デメリット含めたシミュレーションを、細かくできる人は、予想外のトラブルにも対応しやすく、また良い物件も見つけやすい傾向にあるのです。

また、ワンルームマンション投資に向いている職業をあえて挙げるとするならば、金融業界や保険業界がそうです。投資商品の扱いに慣れており、不動産にも理解がある人が多いため、実際に株や投資信託と併せて、不動産投資をしている人が多くいます。

繰り返しになりますが、ワンルームマンション投資は先の長い投資です。すぐに大成功をつかめるものではありません。長期間、地道に続けていくことこそが、成功の秘訣です。