「まだ20代のサラリーマンなのに、不動産投資の営業電話がかかってきた」。
そんな経験のある方がいるかもしれません。実際に投資不動産会社の営業マンが、20代の若者に営業電話をかけることは、普通によくあります。
でも20代のサラリーマンには、不動産投資なんてできないのでは？ 知識がない若者をカモにしようとしているのでは??そんな疑問にお答えするべく今回は、投資不動産会社の営業活動の内情と、それをお得に利用する方法を紹介します。
そもそも投資不動産会社の営業とは、どんな仕事なのでしょう。その名の通り投資用の不動産を売る仕事なのですが、大きな特徴は「成約率の低さ」にあります。1件契約を取る裏には、なんと数千件も断られていたりするんです。トップ営業マンでも、年間の成約数は20件ほど。新人に至っては、初めて契約を取るまでに半年～10ヶ月ほどかかることが多いです。1件も取れずに辞めていく人も少なくありません。
そのかわり、稼げる人は大きく稼げる仕事でもあります。そもそも新卒の基本給が、一般的な上場企業より高い。だいたい25万円くらいが一般的で、多い会社だと30万円にも達します。だから入社した時点で、年収300万円程度は保証されているわけです。
そこに加え、契約が決まった際にはコミッション料が入ります。その割合は、物件を売った利益の10％程度が一般的。300万円の利益が出れば、約30万円というわけです。これを積み重ねることで、稼ぐ営業マンともなると年収は1000万円、2000万円も超えてきます。ごく一握りではありますが、1億円プレーヤーもいます。
とはいっても、契約が取れなければもらえるのは基本給のみ。最初はよくても、成約ゼロが続くと厳しいものがあります。だから、辞めていく人も多い。新卒社員が1年後に残るのはざっと半分くらい、10年後まで残るのはおおよそ10人に1人くらいでしょうか。学歴や年齢を問わず稼げるけど、実力がないとなかなか厳しい。投資不動産会社の営業職とはそんな仕事です。
では、いよいよ不動産投資営業マンの営業活動の内情を見ていきましょう。
営業活動の一つの大きな柱が、「電話営業」です。契約の可能性がありそうな人に片っ端から電話をかけ、営業をかける。多い会社だと、1日に300件も営業電話をかけます。主に狙うのは、銀行のローン審査が通りやすい大手企業の社員や公務員です。
ここで気になるのが「電話番号はどうやって見つけているのか？」でしょう。実は、普通にタウンページやインターネットに載っている番号を拾ったりしています。最近はたいていの会社にホームページがありますし、個人としてもフェイスブックなどのSNSに連絡先を載せていることが少なくありません。ある会社の電話番号を一つ見つけたら、番号の末尾を順にずらしていき他の部署にもかけていく、なんて泥臭いこともよくやっています。
また、会社によっては名簿業者から名簿を買ってもいます。ただそうした名簿は、いってみればどこにでも出回っている連絡先なわけです。だから載っている方々には頻繁に営業電話がかかってきて、営業に対する“耐性”が付いているため、話を全然聞いてもらえなかったり冷たくあしらわれたりすることも多いんです。
ちなみに営業活動のもう一つの柱となるのが、街頭での飛び込み営業です。こちらは街なかでめぼしい人に話しかけ、名刺交換やアンケート協力をお願いする営業法です。意外とこうした飛び込み営業から成約に繋がることもあるんですよ。
さて、肝心の「なんで若いサラリーマンにも営業電話がかかってくるか」についてです。理由はズバリ、若手営業マンが営業をかけやすいから。若手営業マンにとっては、「アポイントを取ること」がまずは当面の目標となります。だから前述のように営業耐性が付いているような人ではなく、話を聞いてもらいやすい同世代のサラリーマンに声をかけようという心理に自然となるわけです。
とはいえ、不動産投資をしなそうな20代のサラリーマンに営業したって意味がないのでは？という疑問が残ります。実態はどうなのでしょうか。
確かに不動産投資というと、以前なら資金がそれなりにあって銀行のローン審査が通りやすい30代40代くらいの人が始めるのが一般的でした。ところが、最近はけっこう若年化が進んでいます。実際に契約を結ぶ人の年齢はだいぶ低くなっていて、平均すると30歳くらいではないでしょうか。
その最大の要因は、銀行の審査基準が緩和されたことにあります。今は金利が低いので、銀行としてはたくさん貸し付けないと利益が出ない。だから、以前ならローン審査を通るのは年収800万円以上くらいだったのが、今は400万円台、500万円台でも通るようになっています。要は、20代でも充分に不動産投資ができるんです。新築ワンルームマンションで、初期費用が十数万円・毎月の支払いが1万円前後といった形で始められるケースが多いです。
しかも意外と不動産投資は、若いうちに始めるメリットが大きいんです。たとえば25歳で始めて35年ローンを組み、60歳で完済したとすると、以降の家賃収入はそっくり自分の実入りとなります。90歳まで生きるとしたら、その恩恵を30年間受けられます。つまりは、早く完済すればするほど、“収穫”の期間が長くなるというわけです。若くて元気なうちに収入が発生するのは、人生をよりエンジョイするためにも大きいでしょう。
ちなみに、もし現時点で不動産投資に興味がなくても、不動産投資の営業を受けることで、自分の現時点のファイナンス状況をつかめるというメリットがあります。営業マンは決して不動産投資の話だけをするわけではなく、まずはお客様の保険や年金、投資に関する状況と将来展望をじっくり聞きます。そのうえで、不動産投資を含めたプランを提案する。
だから営業を受けると、必然的に「自分は今こういう状況なんだな」というのが客観的に把握でき、不動産投資はやらないにしても、将来に向け何らかの準備をするきっかけになったりもします。
なので、もし信用できそうな営業マンであれば、一度話を聞いてみるのも悪くないかもしれません。そんな心づもりでいれば、営業電話の苦痛もだいぶ和らぐと思いますよ。