働かずに得られる所得＝不労所得の代表に挙げられる「家賃収入」。だからこそ、家賃収入だけで生活できたらなんていいだろうと思う人も少なくないでしょう。
家賃収入だけで生活するとなると、ざっくり月に40～50万円は家賃収入がほしいところ。そう考えるとまず手っ取り早そうなのが、一棟ものアパート経営です。ただ都心だと価格が1億円を優に超えてくるので、一般的なサラリーマンにはハードルが高いでしょう。
そこで浮上してくるのが、たとえば神奈川や千葉、埼玉などの郊外のアパートです。これなら7000～9000万円くらいで買え、1部屋5万円の家賃×10部屋で、月収50万円が見えてきます。つまりはローンを完済した瞬間、家賃収入だけの生活が始まるのです。
......でも実際は、それほど簡単な話ではありません。そこには小さからぬリスクもあります。
まず郊外の物件は、将来的に賃料が大きく下落する可能性があること。はじめは5万円くらいとれたとしても、建物の経年劣化や地価の下落で、3万円くらいまで下げないと客付けできなくなるかもしれません。もしそうなった場合、満室でも月収は30万円程度にまで落ち込んでしまいます。
そもそも、満室を維持できるとも限りません。郊外の物件は、都心に比べると賃貸需要がおおむね低いので、入居率が5～6割程度にとどまるケースもあります。その場合は当然、月収も5～6割になってしまいます。
だから、もし毎月のキャッシュフロー（家賃収入－ローン返済額）が満室時でプラス10万円という一般的な一棟ものアパートのビジネスモデルの場合、賃料の下落や空室が多くなると、反対に毎月数十万円のマイナスにもなり得るのです。そうなると、賃貸経営を続けるのは難しくなってくるでしょう。
もし物件を手放したとしても、購入価格と同じ値段ではまず売れないので、ローンの残債がまかないきれず、追加で借金する必要も出てくるかもしれません。最悪の場合、自己破産といった状態までいってしまう可能性もあります。
要は一棟ものアパートは投資額が大きいだけに、うまくいったときの利益が大きい反面、失敗した場合のダメージも大きいというわけです。一棟ものアパートを始める際は、そうしたリスクもきちんと認識する必要があります。逆にきちんと物件を吟味することができ、空室率を減らす労力もかけられるのであれば、上記のようなリスクはカバーできるかもしれません。
とりわけ年齢が50歳を超えていて資産がそれなりにある人の場合、区分マンションなどでコツコツやるより、高利回りの一棟ものアパートが「家賃収入だけの生活」を手に入れる現実的な選択肢となってくるでしょう。
一方、一般的なサラリーマンにとって堅実なのは、区分マンションを買い増していく投資法でしょう。中でも狙いめなのが、ワンルームや1Lです。たとえば1件で8万円ほどの家賃収入を得られるワンルームマンションを5件持てば、月収40万円になります。
なぜワンルームや1Lが狙いめなのか。それよりも広い2Lや3L以上の物件となると、相対的に賃貸需要が下がり、融資が付きづらくなります。また入居者の入れ替え時の費用負担がかさむこともあり、一括借上契約にしても条件がだいぶ悪くなります。たとえば20万円の賃料に対し、一括借上額が15万円程度にまで抑えられることが普通です。
対してワンルームや1Kタイプであれば、投資商品としてのパッケージが確立されているため、融資のハードルは2L以上の物件よりだいぶ低くなります。一括借上契約の条件も相対的に良く、ワンルームタイプなら10万円の賃料に対して9万円ほどの一括借上額になるのが一般的です。一括借上額の値下げや打ち切りのリスクはあるものの、2L以上の物件に比べてだいぶ低いでしょう。
築年数に関しては、できれば新築か築浅を選びたいところです。なぜなら、ローンを完済する数十年後に家賃だけで生活できるようになるビジネスモデルだけに、完済後もしっかり家賃収入を得られる物件である必要があるからです。
新築や築浅物件の場合、毎月のキャッシュフローは価格の安い築古の物件より悪くなりますが、目的は手前のキャッシュフローではなく完済後のキャッシュフローなので、1万円程度の違いであれば、そこは重視すべきポイントではありません。※そもそも賃料下落を加味すればスタート時のキャッシュフローは合って無いような物です。
「サラリーマンがそう何件もマンションを持てるものではないのでは？」とも思うかもしれませんが、実際に20代半ばでワンルームマンション投資を始め、10年ほどで8件まで買い増したというようなケースも見受けられます。その場合、順調にいけば60歳になった頃に、晴れて家賃収入だけで暮らせるようになります。ローンの早期返済を適宜おこなえば、50代で“上がり”となることも充分可能です。
30代で8件というのはなかなか難しくても、「30代・年収約1000万円・ワンルームマンションを5件ほど所有」といった人ならザラにいます。
中には、なんと30代で一棟もののマンション・アパートを10棟持つようなツワモノも存在します。ただしその裏では、数ある物件の中から10年程度でローンを完済できる超高利回り物件を選び抜き、50件ほどの金融機関に自ら足を運んで直談判することで融資をなんとか取り付け、物件取得後も満室を目指してめいっぱい賃貸経営にコミットするといったことを行っていたりします。それを一介のサラリーマンが片手間で行うのは、かなり難しいでしょう。
また中古物件を格安で買い、リフォームを施した後に、高利回りで貸し出すという不動産投資スタイルもあります。これを何件も行えば、ワンルームマンション投資よりもかなり早期に家賃収入だけの生活が手に入るでしょう。
ただし、物件購入時にフルローンを組めないことが多いためまとまった自己資金が必要だったり、リフォームや物件管理にかなりの労力を割く必要があったりします。また賃貸経営の専門知識も必要になるでしょう。だから、本業を抱えるサラリーマンが、片手間で気軽に行えるものではないのではないでしょうか。
それをふまえると、やはりワンルームや1Kタイプの物件を買い増していくスタイルは、かなり一般的なサラリーマンには現実的な選択肢であることが見えてきます。利回りは低いけど堅実で、労力や専門知識がほとんどいらず、ローンを完済する数十年後には家賃収入で生活できるようになる。ゴールまでは時間がそれなりにかかるので、やるなら早めに始めておきたいところです。