投資物件には入居者が入居している物件もあり、そうした物件を購入することを「オーナーチェンジ」といいます。オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入を得ることができるため、特に初心者に好まれる傾向がありますが、落とし穴もあります。
特に区分のオーナーチェンジ物件を購入した場合は、その落とし穴により想定外の支出や収益減が発生した時の影響が大きく、オーナーチェンジ物件だからこそ注意すべきこともあります。
私は区分のオーナーチェンジ物件を5戸購入した経験があります。そこで今回は、購入後に発生した想定外の事象実例も交えながら、オーナーチェンジ物件を購入する際に初心者が見逃しやすいポイントについてお伝えしていきたいと思います。
まず、利回りについてです。利回りは、マンション投資の重要な要素ですが、オーナーチェンジ物件については、特に注意をすべき点でもあります
オーナーチェンジ物件の利回りは、現在の入居者家賃を販売価格で割った数字となりますが、問題となるのは入居者家賃の適正性です。
初心者の方は、入居者がその家賃を支払っているのだから、その利回りは適正だろうと考える傾向があります。しかし、実際は様々な理由で相場家賃よりも高い家賃を払っている状況もあり、その入居者が退去した後に家賃がかなり下がってしまうというケースがあります。
私が購入した区分のオーナーチェンジ物件で、家賃が145,000円の物件がありました。 その物件は、初めて購入した物件だったのですが、契約更新のタイミングで15,000円の家賃減額を求められ、確かに相場家賃だと130,000円が適正ではあったので、認めざるを得ませんでした。
よくよく聞いてみると、その入居者はその部屋に10年以上住んでおり、入居当時の家賃相場と比べて今の家賃相場が下がっていることが明確だったので、家賃減額請求したとのことでした。
当物件の1か月の手残りキャッシュフロー（家賃収入からローン返済額と管理費・修繕積立金を引いた額）は2.5万円程度だったので、この家賃減額により半分以上の手残りキャッシュフローが減少してしまいました。
これは1つの事例ですが、今の入居者がその家賃を支払っているからといって、その家賃金額が適正だと思わないことです。
オーナーチェンジ物件であっても、SUUMO等の賃貸物件情報サイトで類似物件を確認することで、適正家賃を把握することができます。その作業をする習慣があれば、想定外の収益減となるリスクを抑えることが可能です。
次にマンション投資を行う上で絶対に考えなければならない原状回復コストについてです。
私が購入した物件で、通常であれば退去後の原状回復費用が20万円程度であるのに対し、原状回復費用が50万円ほど発生した部屋がありました。
なぜそこまで大きな金額の原状回復費用になってしまったのか？
答えは、入居者が15年以上の長期入居者だったためでした。
これも、私の経験不足で想定外の事象になってしまった事例ですが、特に区分については、所有するのはマンション全体の1部屋でもあるので、売買仲介業者に今の入居者の居住期間は確認すべきだと考えます。
場合によっては、長期入居者ということを言いたがらない業者、または入居期間の情報を把握していない業者もいますが、強く言えば答えてくれたり、調べてくれたりするでしょう。もしそれでも入居期間の情報を得られない場合は、最悪、原状回復費用が大きくなってしまうという想定をした上でオーナーチェンジ物件の購入を検討すべきだと思います。
逆に、現入居者退去後に大きな原状回復費用が発生することを想定した上で、それでも納得のいく収益性が確保できそうであれば、入居期間不明のオーナーチェンジ物件を購入するのも問題ないかと思います。
私が購入した物件で既に30年程度住んでいる入居者の区分がありますが、その区分はそうした退去時リスクはあるものの、物件価格が安く、立地も良かったので、購入に至りました。
これは利回りの話にも言えることですが、オーナーチェンジ物件は、最初に提示された状況がいつまでも続くと考えてしまいがちです。
ここにリスクが潜んでいるからこそ、新しい入居者が住むにあたり賃料が改定されたら収支はどうなるのか、室内の設備はどのような状況なのか、といった要因をイメージすることが重要になります。それにより、想定外の事象が発生するリスクを抑えることができます。
最後に、オーナーチェンジ物件のメリットがデメリットにもなるという話ですが、特に区分のオーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入が入るのがなんといってもメリットです。
しかも、中には購入してから長期間住み続けてくれる入居者もいるため、そういった物件を購入できた場合は、かなり楽です。
しかし、マンション投資を続けていく上で最も重要な作業である空室対策の経験が積めないことはデメリットとも言えます。
区分のオーナーチェンジ物件を購入して、それ以上不動産投資の規模拡大を考えていない方は経験の蓄積を考えなくても良いのかもしれませんが、その後1棟、2棟と増やしていきたい方は、初期の頃に現場で経験を積むことがその後の成功に影響すると私は考えています。
例えば、区分1戸のオーナーチェンジ物件を購入し、その後10年間1回も退去しなかったとします。その場合、不動産投資歴としては10年ですが、経験値は何度も空室対策をして経験値を上げてきた方と比べるとどうしても劣ってしまいます。
その後失敗しない投資をする為には、実際にマンション投資を行っていく中で、現場で感じたこと、想定外の事象が発生した時の対応等を通じて、どういったことをすると失敗しやすいのかというのを自分自身で感じることも重要になってきます。
そういった意味で、最初は失敗してもカバーできる金額で、将来的な規模拡大にむけた経験値を得るために、あえて空室物件を購入するという選択もありだとは思います。
この部分はその方の投資方針によりけりだとも思いますので、参考として頭に入れておいていただければと幸いです。