ワンルームマンション投資や不動産投資の初心者に向け、NAVIVAがお勧めの本を紹介するシリーズ。第1回目は、『「老後の資産形成をゼッタイ始める！」と思える本』です。こちらは純粋な不動産投資の本ではありませんが、ほぼゼロの状態から資産を積み上げていく「資産形成」の入門にぴったりな1冊。資産形成って何？という人はもちろんのこと、「資産形成は大切だと思うけど、なかなか一步が出なくて」という人にうってつけの内容になっています。

資産形成の本は、男性を読者に想定したものが少なくありませんが、同書は主婦をはじめ「女性」をメインターゲットにしているところも特徴です。もちろん男性にも問題なく当てはまる内容になっています。以下、同書の内容をふまえて、解説していきます。

「老後資金2000万円」では全く足りない

人生100年と言われ、退職後の生活資金を充分に持たない「老後難民」という言葉も取り沙汰されている昨今。アンケート調査によると、女性の半数以上が老後に不安を抱えており、そのうち7割の人が老後資金を準備できていないことに対して不安を抱いています。

その背景には、女性は男性に比べて平均寿命が長いこと、そして平均的に男性より現役時代の給与額が少なく、必然的に年金も少なくなりやすいことがあります。本書では、人生100年時代の今後は、女性の生存割合が約2割となる95歳までは生きると想定して資産形成すべきだと唱えています。

それをふまえると、老後には夫婦でいくら必要なのでしょうか。少し前に「退職までに2000万円の老後資金が必要」と言われたこともありましたが、実はそれでは足りないことが浮き彫りになります。以下、その内訳です。

まず、老後は現役時代の6割ほどの生活水準で生活すると仮定すると、現役時代最後の年収が約685万円なので、685万円×60%≒410万円／年（月約34万円）が生活費です。それが35年間（60〜95歳）あるので1億4350万円かかることになります。対して受け取れる年金収入額は、夫が40年会社で働いていて妻が専業主婦の場合は約月22万円、共働きの場合は約月27万円もらえるので、間をとって24万円で計算します。その結果年金総額は30年間（65〜95歳）で8640万円となります。

加えて60歳から年金がもらえるまでの5年間は働いて、現役時代の4割の収入を得られるとすると、685万円×40%×5年間＝1370万円が入ります。

老後に必要な1億4350万円から、年金収入8640万円と、60〜65歳までの勤労収入1370万円を引くと、残りは4340万円に。このように、2000万円よりさらに大きな資金が必要であることがわかります。

3000万円があれば、運用含め老後資金がまかなえる

とはいえ、決して現役時代のうちに4340万円の全てを作らなくてはいけないわけではありません。なぜなら貯めた資金は、使いながらも運用して増やせるからです。

もし3000万円金融商品を年利3％で運用し、そのうち4％を引き出す運用を15年間（60歳〜75歳）続けたとします。増やす力が4%、減らす力が3％なので資産は毎年1%ずつ減ることになります。資産が毎年1%ずつ減っていくと75歳時点では約2580万円残ります。それ以降95歳まで運用せず使うだけだとしても、毎月約10万円以上は使えるので多少は安心して生活できます。

では、その3000万円をどうやって作ればいいのか。ここからがいよいよ資産形成の具体的方法の話となります。まず貯金だけで3000万円を作るとなると、30歳から始める場合は毎月8万3千円を、40歳からだと毎月12万5千円を、50歳からだと毎月25万円を貯金する必要があり、さすがに現実的ではなくなってきます。

そこで浮上してくるのが、投資信託やiDeCO、NISAといった投資運用商品です。たとえば年利3％の投資運用商品に30歳から60歳まで積立投資をした場合、一般的な年収の12％を投資にまわせば3000万円が貯まることになります。詳しく言うと、30代の時に月4万円（年48万円）、40代の時に月5万円（年60万円）、50代の時に月6万円（年72万）を積み立てることで、複利効果も手伝い60歳時点で3000万円が貯まることになるのです。

さらには、ここからは同書籍に含まれない内容になりますが、より毎月の手出しを少なくしつつ老後資金を作りたい場合、ワンルームマンション投資が有力な手段となってきます。

毎月1万円の手出しで、充分な老後資金を作る方法も

たとえば30歳からワンルームマンションの経営を始めるとすると、一般的にはそこから65歳まで、35年間ローンを払い続けることになります。とはいえワンルームマンション投資といえば、ローン返済の大部分を賃料収入でまかなえるのが大きな特徴。都内の3000～4000万円のワンルームマンションに投資した場合、毎月の支払い金額（ローン返済額＋管理費・修繕積立金－家賃保証額）は、1万円くらいになるのが普通です。

そうして65歳でローンを完済すると、手元には残債なしのワンルームが資産として残ります。もちろんそれをすぐ売ることもできますが、35年が経っているだけに、売り値は買い値よりだいぶ下がることが多いでしょう。

そこで、継続して賃貸経営をするとします。都内の3000～4000万円のワンルームマンションとなると、おおよそ月10万円の賃料が見込めるので、築35年を過ぎても平均8万円強くらいでは貸せるのではないでしょうか。もし月平均8.3万円の賃料収入が得られれば、年間約100万円＝95歳までの30年間に3000万円を得られます。

4340万円にはやや足りませんが、60歳までに1000万円の資金があれば、運用含め4340万円に届きます。それ以上に手っ取り早いのは、所有するワンルームマンションを2件・3件と増やすことです。2件なら現役時代の毎月の手出しは約2万円となり、老後得られる収入は約6000万円に、3件なら毎月の手出しは約3万円となり、老後に約9000万円が得られることになります。

同じように、ワンルームマンション投資を40歳や50歳で始めた場合も、所有する件数を複数にすることで、老後に必要な資金を形成することが可能です。

ワンルームマンション投資は、いわば「時間を元手にしてまとまった資産を積み上げる」ビジネスモデルです。それだけに、早く始めれば始めるほど、少ない手出し金で老後資金を積み上げられます。だからこそ、思い立った“その時”を、逃さないようにしたいものです。

資産形成についてよりしっかり学びたいという方は、今回紹介した『「老後の資産形成をゼッタイ始める！」と思える本』の方にも、ぜひ目を通してみてください。