ワンルームマンション投資って、実際のところ、どうなの？　それを確かめるべく、ワンルームマンション投資を行うオーナーの、リアルな声を聞いてみた！

「オーナーインタビュー」第6回目は、2019年11月、32歳の時に都内のワンルームマンションを購入した陸上自衛官、T.M.さん。彼はズバリこう言います。「自衛官とワンルームマンション投資の相性は、抜群だと思います」。それはどういうことなのか、詳しく聞きました。

支出を増やしてまではやりたくなかった

──ワンルームマンション投資を知ったきっかけは？

上司から「こういうものがある」と聞いて知りました。話を聞いてみるだけでも何か得るものがあるのではと思い、不動産投資会社の営業マンの方に話を聞きました。

──話を聞いてみて、いかがでしたか。

自分にはもともと、生命保険などの支払いが既にありました。正直、月々の支出をさらに増やしてまで、ワンルームマンション投資をやろうとは思っていませんでした。それを担当者に伝えると、マンションを運用しながらも、毎月のキャッシュフロー（※）をプラスにできると言われました。

※家賃収入から、ローンの返済額と、建物の管理費・修繕積立金を引いた金額。一括借上げ式のワンルームマンション投資では、毎月のキャッシュフローは1万円程度のマイナスになることが一般的。

──なぜそれが可能なのでしょう？

通常の35年ローン以外にも40年や45年の超長期ローンがあり、それを利用すると毎月の返済額が少なくなるため、キャッシュフローをプラスにできるのです。自分はその45年ローンを利用し、毎月約1万円の収入を得ながらワンルームマンションを運用するプランを選びました。もちろんローンが長くなる分、利息が増えてトータルの支払いは多くなります。

でも毎月リターンを得ながら運用でき、最終的にはワンルームが資産となり、その家賃が“個人年金”代わりになってくれます。普通に支払い続けると、完済するのは75才を過ぎますが、場合によっては繰り上げ返済する手もある。しかもローン返済中は団信の仕組みにより、生命保険効果も得られ、さらにはがん団信まで付けられます（※）。

このキャッシュフローで、これだけまとまった資産が作れ、保険効果も得られる運用法は他にはなく、率直にやらない手はないと感じました。

※ワンルームマンション投資の保険の仕組み

──もともとは、どんな保険に入っていましたか？

自分も含め自衛隊員のほとんどが、自衛隊員用の非常に手厚い生命保険に入っています。月々掛け金を1万円ほど払い、死亡時に約8千万円が支払われるというものです。それがあるので、基本的にはもう生命保険は必要ありません。ただ、このさき自衛官をやめないとも限らないので、その選択肢を残しておくために、もう1つ別の生命保険に入っていました。

そちらは月々約1万7千円の掛け金で、死亡時に1千万円の保障が付く積立型の終身保険でした。ただワンルームマンション投資により、その保障を丸々カバーできるので、その保険は「払済」にしました。なので、月々1万7千円の支払いもなくなりました。

自衛官でいること自体がリスクです

──そもそも収入や雇用が安定していそうな自衛官でありながら、なぜ投資に興味を持ったのでしょう？

自分は自衛官を、何の備えもせずにやり続けるのは、それだけでリスクだと考えています。階級によりますが、基本的に自衛官は55～56歳で定年となります。退職金はもらえますが、その額が年々減っていて、現在は2000～2500万円ほどです。退官後の再就職で年収が大きく下がる場合、そこに若年給付金が1500万円ほど付きます。

それだけあれば充分では？と思うかもしれませんが、自衛官の多くは、外の世界で働いてしっかり稼ぐスキルを持っていません。そのため、退官後に他の仕事に就く人は多いものの、自衛官時代の年収を大きく下回るケースがほとんどです。地方で再就職する場合、手取りが20万円を割ることも普通にあるでしょう。

たとえ自衛官時代はそれなりに年収があっても、退官後に生活がドーンと変わる可能性が高いのです。

──近年は、自衛隊内で行われるライフプランセミナーなどで、自衛官の資産形成リテラシーが上がっているという話もありますが？

確かにライフプランセミナーはよく行われていますが、そこで教えられるのはNISAやiDeCoといったレベルで、それすら「何それ？」という感じの自衛官が多いのです。だからワンルームマンション投資という発想には、なかなかたどり着きません。営業電話がかかってきても、多くの自衛官が“怪しい”と退けてしまうのが実情でしょう。

そんな状況なので、実際は自衛官の資産形成リテラシーは、まだかなり低いと思います。自衛官でいることをリスクと捉え、将来に向けて資産形成をしているような人は、ほとんどいないのではないでしょうか。

「やりたいことをやれる人生」の第一歩

──実際のところ、自衛官とワンルームマンション投資の相性は、どうでしょうか？

正直、相性は抜群だと思います。ワンルームマンション投資の「ローン完済後に毎月得られる家賃収入が、私的年金代わりになる」という仕組みは、退官が早くて退官後の生活に不安を抱える自衛官にピッタリです。

加えて自衛官であれば、ローン属性が高くてフルローンを組みやすいので、自分のように毎月の負担をかなり抑えてマンション運用ができます。せっかくそうした社会的属性を持っているのに、そもそもそうした強みがあることすら知らない人が多く、もったいないなと感じます。

──周りの自衛官で、ワンルームマンション投資をしている人は？

同僚からの紹介などで知る人もいるようで、やっている人はちょくちょく見かけます。前に勤務していた駐屯地にもいましたし、現在の駐屯地にもいます。自分も何人かの同僚に、ワンルームマンション投資を紹介しました。

──なぜT.M.さんは、ワンルームマンション投資を“怪しい”と感じなかったのでしょう。

実は始める前に、担当営業マンにリスクに関する質問を徹底的に行いました。たとえば地震などの災害があったらどうなるのか。運営する会社が倒産したらどうなるか。キャッシュフローは将来どうなりそうか。金利が上がったらどうなるか。そうしたリスクを挙げ、最悪の場合のシナリオをそれぞれ教えてもらったのです。

リスクは漠然としているから恐怖になるわけで、それが実際に起こった時にどうなるかを把握することで、むしろ怖さは軽くなりました。そもそも、ここまで最悪のことが起こるケースは、そうそうないだろうとも思えました。

※ワンルームマンション投資のリスクについて

──ワンルームマンション投資を含めた、将来の展望は？

今は朝仕事に行って、そこで膨大な時間を費やし、夜帰ってくるという「仕事ありき」の生活です。言うなれば、仕事に縛られています。でも将来的には仕事ありきではなく、「楽しく生きる」ことや「やりたいことをやる」というのを優先する人生にしたいなと思っています。

それには、やっぱりお金は最低限必要です。お金によって、やりたいことをやる「自由」を手に入れられるわけですよね。自分のように大金を稼げるわけではない自衛官がそれを実現するには、ある程度効率の良い資産形成術が必要になります。ワンルームマンション投資は、そうした生き方にむけた第一歩になるのかなと思っています。

──「やりたいこと」は、もう見えていますか？

自分は人と関わるのが好きで、特に人に何か教えることが好きだと実感しているので、それを活かした生き方ができればいいですね。