ワンルームマンション投資って、実際のところ、どうなの？ それを確かめるべく、ワンルームマンション投資を行うオーナーの、リアルな声を聞いてみた！
「オーナーインタビュー」第2回目は、都内在住の会社員・前澤さん（男性）。前澤さんはワンルームマンション投資を、「積立型保険よりも遥かにリターンが大きく、かつ保険と同じくらい手間がかからないもの」と言います。その辺りについて、詳しく聞きました。
──まずはお住まいとお仕事、家族構成について教えてください。
都内在住で、大手企業の子会社で営業職をしています。妻と子ども2人の4人家族です。
──ワンルームマンション投資を始めたきっかけは？
ワンルームマンション投資のことは、会社の同僚から教えてもらいました。その人は元々入っていた保険を、がん特約の付くワンルームマンション投資に切り替えたそうです。そのおかげで将来、物件という形で資産も残せる形になったと話していました。
私も同じような保険に入っていたので、その同僚にワンルームマンション投資の営業マンを紹介してもらいました。そこでお話を聞いて納得できたので、ワンルームマンション投資を始めることにしました。それが去年の12月のことです。買ったのは板橋区の約2500万円の新築ワンルームマンションで、金利1.75％で35年ローンを組みました。
──元々はどんな保険に入っていましたか。
積立型の生命保険で、円建てとドル建ての2種類に分け、計4万円ほどの掛け金を毎月払っていました。その生命保険はワンルームマンション投資を始めるにあたり、ドル建てのもの1本に絞り、月々の保険の支払いは約半分の2万円になりました。もちろん、そのぶん何かあった際の保障額も減ってしまいます。それをワンルームマンション投資の“保険効果”で埋めた形です。
ワンルームマンション投資の収支は、毎月受け取る一括借上げ（※1）額が約8万円であるのに対し、支払う方はローン返済額が月約8万円、管理費・修繕積立金が月約1万円なので、トータルで毎月約1万円の持ち出し（支払い）になります。したがって持ち出しは、以前より1万円ほど軽くなった形です。
※1 不動産投資会社が部屋を一括で借上げ、転貸する仕組み。これによりワンルームオーナーは、たとえ空室になっても契約期間中は一定の家賃収入を毎月得られる。結果として、不動産投資会社に賃料の10％前後の手数料を支払う形となる。一括借上契約とも呼ばれる仕組み。
──それにより、“保険効果”はどうなりましたか。
私が万が一死亡したり返済不能になったりした時の保証が手厚くなりました。積立型の生命保険も万が一の際は当然保険金が降りますが、掛捨て型と比べると保障額が小さく、毎月約2万円を払っても死亡時は1000万円ほどしかもらえません。
対してワンルームマンション投資であれば、万が一の時は実質的に不動産という形で保障がなされます（※2）。月1万円の支払いに対して、2500万円で買った物件で保障されると考えると、積立型の保険よりもワリはかなりいいです。
※2 住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった時に、団体信用生命保険＝団信が残債を全額支払ってくれる。したがって残された家族には、物件という財産が残る。詳しくはこちら
また、万が一のことが起こらなかった場合に関しても、ワンルームマンション投資の方が手元に残る資産がかなり大きくなるのです。
──ワンルーム投資の方が大きな資産が残るとは？
積立型の保険も満期になればほぼ全額が戻ってきますが、たとえ毎月2万円の積立てを35年続けても、840万円ほどにしかなりません。
対してワンルームマンション投資の場合は、ローンの返済が終われば物件が手元に残ります。私が今やっているワンルームマンション投資は、毎月の支払いが9,444円なので、35年間だと約400万円の支払いとなります。その支払いに対して、価格2500万円の物件が将来手元に残るわけなので、やはりこちらの方が遥かにワリはいいですよね。
しかも不動産であれば「そのまま賃貸経営を続ける」「売却する」「自分で住む」というように、選択肢も多く残されます。
──ワンルーム投資は、それ以外に支払いは発生しませんか。
毎月の支払いとは別に、税金が発生します。初年度は不動産取得税を約10万円と、固定資産税を約7万円払いましたが、2年目以降は固定資産税のみとなります。
──ワンルーム投資を始める際に、何か心配なことはありませんでしたか。
私の場合、既に自宅購入で2500万円のローンを組んでいました。そのうえで新たに2500万円のローンを組むというのは正直、金額的な怖さがありましたね。「本当に返済していけるの？」「家賃収入が途切れることはないの？」と思っていました。
もし空室が発生してワンルーム投資の月々の支払い額約9万円を自分で払わなくてはいけない可能性があるのであれば、どんなに投資効果が高くても、リスクが高すぎると感じました。養う子どもがおり、住宅ローンも抱える身としては、そこまでのリスクは負えないなと考えたのです。そんななか最大の安心材料となったのが、たとえ空室になっても契約期間中は家賃収入が保証される「一括借上げ」の仕組みです。正直これがなければ、不動産投資はやっていませんでした。
さらにはもう一つ、「手間がかからないこと」も、始める条件でした。
──なぜ「手間がかからないこと」が条件だったのでしょう。
私にはフルタイムの仕事があり、家族との時間もあるので、不動産投資に割ける時間はほとんどありません。だからなるべく時間をかけなくてOKなもの、というのが前提にありましたね。なので、一括借上げ型のワンルームマンション投資なら、リスクと手間を最小限に抑えながら、投資効果を最大にできるなと思いました。
実は購入した時に担当営業マンから「これで今日から不動産投資オーナーさんですね」と言われたのですが、いざ始めてみると手間と時間がほとんどかからず、未だに不動産投資オーナーである実感がありません。にも関わらず、将来にまとまった資産が残せるというのは、やっぱりとても魅力的な投資法だと思います。
本当にやることといえば、四半期に1度コンビニに税金を払い込みに行くのと、たまに送られてくる書類に目を通すくらいです。それ以外は、以前と生活は全く変わっていません。
──反対に、ワンルーム投資のデメリットはありますか？
大地震や大火災、津波などがきた時のことですかね。保険には入っていますが、大きな災害が起きて建物が全壊レベルの被害にあったら、やっぱりそれなりには損害を被るのかなと思います。そうしたリスクまできっちりゼロにしたい人は、そもそも不動産投資には向かないのかなと思います。
──今後のワンルームマンション投資のプランを教えてください。
子どもに残せる資産を築きたいというのが大前提にあるので、まずはこのままずっと続けたいです。そのうえで、もし今より使えるお金が増えたら、繰り上げ返済を採り入れたり、ワンルームをもう1つ買い増したりしてもいいかなと思っています。シンプルに考えて、投資の中ではそれだけメリットの大きな手法だと思います。やっぱり家賃収入という「不労所得」を受け取れることが、非常に大きいですね。
──ワンルームマンション投資を検討している人に向け、メッセージをお願いします。
不動産投資ローンを組める属性の人は、全体のほんの数％だと聞きます。私の場合も給料は決して高くありませんが、有名企業の子会社ということでローンが組め、それによりほぼ何もせずに将来まとまった資産を残せることになりました。ですので、もしそうした属性の人であるなら、その“特権”を使わない手はないのでは？と私は思います。