2020年12月15日より、サブリースに関する規制を強化する新法が施行されました。いわゆる「サブリース新法」です。これによってワンルームマンション投資がどう変わるのかを、現場目線でリアルにお伝えします。

まずはサブリースとは何なのかを簡単にご説明しましょう。ワンルームマンション投資では、サブリース会社がワンルームをオーナーから借上げ、それを入居者に転貸する契約を結ぶのが一般的です。これこそが、サブリース契約です（一括借上げ契約とも呼びます）。

サブリース契約により、もし空室や家賃滞納が発生しても、オーナーは毎月変わらずに家賃を受け取れます。一方でサブリース会社は、入居者から受け取る家賃とオーナーに支払う家賃の差額を、収入として受け取ります。言うなればサブリースとは、オーナーがいくらかの手数料を支払い、「空室や家賃滞納が起きても大丈夫」という安心を買う仕組みとも言えるでしょう。あわせて賃貸管理や建物管理の業務も、業者に任せられます。

実は法律上、サブリース会社は保護されている

では今回のサブリース新法では、何が規制されるのでしょう？　大まかに言うと、以下のことをサブリース会社は、契約前に契約者に伝えることが義務付けられました。

• オーナーが受け取る家賃は、減額となる場合があること。
• サブリース会社からサブリース契約を解約される場合があること。
• オーナーからサブリース契約を解約するには正当事由が必要なこと。

サブリース業者といっても、契約上はオーナーから物件を借りる賃借人にあたります。そして賃借人は、借地借家法によって一定の保護がなされています。なぜなら大家に急に出ていけと言われたり、不当に高い家賃を請求されたりしたら、賃借人は路頭に迷いかねないからです。基本的にはその構図は、サブリース契約でも受け継がれています。

したがって、たとえサブリース会社が「◯◯年一括家賃保証！」などとうたっていても、法律上はサブリース会社の方からオーナーに家賃の減額請求や解約の申し出ができます。ただし減額請求をオーナーは必ず受け入れなくてはいけないわけではなく、協議によって状況に見合った額を決めるルールになっています。また解約に関しては、サブリース会社は解約の6ヶ月前までに、その旨をオーナーに伝えなくてはいけません。

そして今回の新法では、サブリース会社は上記の内容を契約前に書面で交付し、口頭で説明することが義務付けられました。いわゆる「重要事項説明」、通称・重説ですね。あわせて紙やウェブ、テレビ、ラジオなどあらゆる媒体で、上記のようなことを伝えずサブリースのメリットばかりを伝える誇大広告や、虚偽の広告をすることが禁止されました。

そして、以上に違反した業者に対する「6か月以下の懲役、もしくは50万円以下の罰金、またはこれを併科」という罰則も明確化されました。違反した業者は、業務停止や勧誘停止など、行政処分の対象にもなります。

＊サブリース新法についてより詳しく知りたい方は、国土交通省のページへどうぞ
報道発表資料：サブリース事業適正化ガイドラインの策定 - 国土交通省

「サブリース自体が悪！」と言うのはナンセンス

なぜこのような規制が、新たに設けられたのでしょう？　背景には、サブリースに関連した事件やトラブルがあります。その代表的な1つが、レオパレス問題です。

サブリース業者のレオパレスは、土地所有者にアパートを建設してもらったうえで「家賃収入が最長で30年間まったく変わらない」などと説明し、一括借上げ契約を結んでいました。ところがその後、前述の借地借家法を盾に、オーナーに強引な家賃の減額を迫っていたことが明るみに出ます。その結果、全国のオーナーからいくつもの訴訟が起こりました。

また、同じくサブリース会社であるスマートデイズが手掛けたシェアハウス「かぼちゃの馬車」も、大きな問題となりました。こちらは「35年間の一括借上契約」をうたってシェアハウス投資の出資者を多数集めたものの、入居率が目論見を大きく下回り、運営元が破綻し多数のオーナーが被害を受けました。

とはいえ、確かにサブリースに関する事件やトラブルがいくつか明るみに出てはいるものの、それが全体の一部であることも事実です。ことワンルームマンション投資においては、トラブルを生むことなく適正に運営する会社がたくさんあります。中には数万戸の投資用マンションを供給しながら、創業以来一度もサブリースの家賃減額や解約を行っていないサブリース会社も、普通にあります。

したがって、一部の事件やトラブルを取り上げて「サブリースそのものが悪！」と言うのはナンセンスです。もしサブリース自体が悪いものであれば、今回のサブリース新法も、サブリースそのものをなくす方向性の規制になっていたはずです。悪質な業者が一部いる一方で、他の業者は特に問題も起こさず、サブリースを通してユーザーに何らかの価値をもたらしているからこそ、規制の対象にならず存続できているわけです。

契約現場がクリーンになり、市場が活性化するかも

では結局のところ、今回のサブリース新法で、ワンルームマンション投資の現場はどう変わるのか。結論を言えば、大きくは変わらないでしょう。なぜなら今回の規制によって、サブリースの仕組みが変わるわけではないからです。要は仕組みを変えるのではなく、家賃の減額や契約解除の可能性があることを、契約前に確実に伝えましょうという話なのです。そういう意味では、サブリースの現場がよりクリーンになると言えます。

ちなみにこれをサブリース会社の営業マン側から見てみると、事情は若干変わってきます。これまで家賃の減額や契約解除の可能性を伝えなかったり、曖昧にして売っていたりした営業マンは、契約が取りにくくなるでしょう。一方で、これまでもそうしたことを契約前にきちんと伝え、それとは別にワンルームマンション投資の本質的な価値や、契約者に沿ったメリットをしっかり伝えて契約を取ってきた営業マンには、何も変わらないはずです。

そして長い目で見れば、ワンルームマンション投資の営業現場がクリーンで透明なものに近づき、業界に対する信用性が上がることで、ワンルームマンション投資市場そのものがより活性化するかもしれません。

以上のようにオーナー目線で見れば、今回のサブリース新法によるデメリットは、今のところ全く見当たりません。加えてオーナーが家賃の減額や契約解除にあう可能性をより低くするには、これは当ブログで度々触れてきたことですが、契約前に「家賃相場」をチェックすることが何よりです。家賃相場の調べ方については、以下の記事の終盤部分をぜひ参考にしてください。

「決着、ワンルーム投資は「一括借上げ」にするべきか問題」