リスクが小さいからと安易な気持ちで始めれば失敗する

ワンルームマンション投資は、少額ではじめられることから、リスクが少なく、初心者向けの投資と考えられがちです。

たしかに大きな資金は不要ですが、よく調べずに安易な気持ちで始めれば、当然失敗します。そして少額とはいえ、失敗すれば数百万円単位の損失を出す可能性もゼロではないのです。

ワンルームマンション投資で成功するためには、具体的な方法論を学ぶことも重要ですが、もっとシンプルに、“成功者は何を考え、どう行動しているのか”を知ることも大切です。そこで今回は、ワンルームマンション投資で成功する人の考え方や行動を探ってみましょう。

不要な借り入れはNGだが、ローンに対する考えは柔軟

ワンルームマンション投資とは、すなわち物件の経営です。実際の業務は管理会社に引き継ぎますが、家賃収入や利回り、そのほか経営に関わるお金の流れの一切を、自分でも理解しておく必要があります。

つまり、不動産投資をするならば、金銭管理が得意であることが必須条件。普段から金銭管理がずさんな人は、いざワンルームマンション投資を始めても、失敗する可能性が高いのです。

しかし、金銭管理と言っても、ショッピングリボがない、消費者金融から借り入れしていない、携帯料金の滞納がないなど、基本的な管理ができていれば十分です。これらの金銭管理ができていない人は、住宅ローンの与信に響くため、そもそも審査に通らない場合があります。

ワンルームマンション投資に成功する人は、不要な借り入れは絶対にしませんが、ローンに対する考え方は柔軟です。物件に価値があると判断すれば、3000万円の融資を受けて投資することも躊躇しません。不動産投資は、大金と引き換えに、相応の価値の物件が手に入ることを理解しているからです。

自分が住むための物件であれば簡単に売ることはできませんが、投資用の不動産であれば極論、買ってすぐに売る（現金に戻す）こともできます。ワンルームマンション投資の成功者は、こうした借財の観念がきちんと腹落ちしています。

一方、ローンに抵抗感を持つ人は、「3000万円のローンを組んで投資用物件を買うことは、3000万円の借金を持つこと」と考えます。ローン＝リスクという考えの人は、ワンルームマンション投資に向いているとはいえないでしょう。

節税効果は長くて最初の５年くらいしかもたない

ワンルームマンション投資で成功する人は、数十年単位の長期投資を前提としています。というのも、ワンルームマンション投資の場合、短期売買で利益が出る可能性はほとんどなく、多くは、マイナスです。5〜10年程度で、大きな利益を出せる投資ではないのです。

また、不動産投資会社の中には、不動産投資の節税効果をメリットにうたうところも少なくありませんが、成功者はこうした美味しい話を鵜呑みにしません。

たしかに、節税は不動産投資のメリットの一つです。不動産経営で生じた収益を経費が上回った場合、つまりは赤字が生じた場合に、赤字分を課税所得から差し引けます。

ただし、節税の恩恵を長く受けられるのは、現金投資を含めた相続税対策や、年収１０００万円以上の高所得者の場合。平均的な収入のサラリーマンだと話は別です。

一般的な新築のワンルームマンションは、初年度こそマイナス100万円くらいになることがありますが、2年目以降の赤字は、大体、数十万円から数万円程度となります。その後、何十年と物件を持ち続けても初年度より赤字が多くなることは基本的にありません。つまり、節税効果を感じられるのは最初の5年くらいしかないのです。

年収500〜800万円のサラリーマンであれば、課税所得から引けるのはトータルで100〜200万くらいでしょう。投資用物件の節税効果は、そこまで大きなものではないのです。

従って、ワンルームマンション投資の成功者は、節税を目的にはしません。目的はあくまで長期的な資産形成。これだけです。

目先の収益より、堅実な資産形成を

ワンルームマンション投資をする上で、多くの人が悩むのが、一括借上契約か集金代行かという問題です。サブリースは、入居者との家賃のやり取りを不動産会社が肩代わりしてくれるもので、空室時でも賃料が受け取れる「空室保障」が付くのが特徴です。そのかわり手数料が高いというデメリットがあります。

一方集金代行は、手数料が低いというメリットがありますが、その代わりに空室保証がつかないため、もし空室が出た場合はその期間、家賃収入がゼロになるのがデメリットです。

どちらを選択するかは悩ましいところですが、長期的にコツコツ築いていく資産形成と考える成功者は、サブリースを選択する傾向が強いです。

たとえば、手持ちの不動産に何らかのトラブルが起きて事故物件になると、賃料が下落する恐れがあります。このとき集金代行を選択していると、家賃収入も減ってしまいます。

しかしサブリースなら、変動要素に注意は必要ですが、仮に事故物件になっても、家賃収入が下がる心配も減らせるかもしれません。多少手数料がかかっても、突発的なリスクに備えられるほうが、長い投資生活には向いていると考えられます。

ワンルームマンション投資に成功するための考え方、行動をインストールして、不動産投資成功への第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。