昨今、「不動産投資＝不労所得」というイメージが世の中に出回っています。中にはその言葉を文字通り信じてしまい、不動産購入後に当初のイメージとのギャップに驚いたというようなことをよく耳にします。
不動産投資に興味のある皆様は、”できる限り時間を使わずにキャッシュフローを得たい”という方が大多数ではないでしょうか。
今回は、不動産投資を自主管理した場合にどれくらい時間がかかるのか、手残りキャッシュフローから時給換算するといくらになるのかをお伝えします。私は自分自身で動いて事業経験を積みたいという想いで不動産投資をはじめたので、サラリーマン大家としては賃貸経営に時間をかけている部類です。不動産投資で得ることのできる家賃収入と時間の関係性を考えるうえで、1つの参考にしてみてください。
私は現在4戸の区分所有と24部屋の1棟マンションを所有しています。全28部屋の内訳としては、自主管理の部屋が6部屋、残りの22部屋を管理会社に委託しています。
物件エリアの内訳としては、27部屋は東京都内にあり、残り1部屋は神奈川県です。いずれも渋谷まで20分かからないくらいの物件で、物件エリアは集中しています。また私が住んでいる場所からドアtoドアで、1時間以内で行ける距離に位置しています。
そんな環境下で、私が賃貸経営をする上で行っていることは以下の通りです。
今回は上記の1と2の所要時間が月間で平均してもわずか数分のため、除外して考えます。私は自主管理を行っているため、主に3と4の1棟マンションの空室対策に時間をかけています。
では実際に、空室対策にどれくらいの時間がかかるのでしょうか。たとえば、年間で6部屋の解約があった場合、その都度現地へ訪れる必要があります。リフォーム後にも室内確認や写真撮影のため現地に行く必要があります。大目に見ても、年間24回（月に2回）は現地を訪れる必要があるのです。また、自宅から現地へ往復で1時間半程度の移動時間がかかります。そして、多めにみても平均1時間は滞在するので、現地対応で以下の時間程度費やしていることになります。
加えて、地場業者への入居者募集のお願い等で、1回の空室あたり5時間程度の時間をかけているので、年間6回空室があるという前提だと、以下の時間になります。
上記合算すると、90時間と計算できますが、ここから想定外に時間がかかることも加味し、年間100時間(月々8.3時間)だとします。
一方で、上記の時間をかけた賃貸経営のキャッシュフローですが、1棟マンションからは、家賃収入から経費及び税金等の費用を差し引いた金額が年間180万円程度(月々15万円程度)発生しています。
加えて、4戸の区分マンションからは、年間300万円(月々25万円程度)発生しているので、ここ数年は平均すると年間480万円以上(月々40万円)の手残りキャッシュフローが発生している状況です。この手残りキャッシュフローを年間100時間で割ると時給になるため、以下のように計算できます。
この時給計算はローンの返済比率や所有物件の利回り、また賃貸経営にかける時間によって大きく異なってきますので、あくまで参考までで考えてください。
ただ、少なくとも平均的なサラリーマンの時給を越えているので、時給で考えると効率的にキャッシュを生み出せていると行っても過言ではないでしょう。
私は時給で考えて動くというマインドではなく、安定経営をするためには時間は厭わないという考えで日々賃貸経営をしています。そのため自主管理を行う私にとっては、賃貸経営は少なくとも不労所得ではないと考えています。
ただ、サラリーマンのように時給でお金が発生するという性質でもないので、勤労所得とも呼べないでしょう。そう考えた場合、家賃収入＝準不労所得となのではないかと個人的には感じています。
“準”というのは、大家のスタイルによって、不労所得に近い形にもできるし、勤労所得に近い形にも出来るという考えからです。
私のように、空室対策関連は可能な限り自主管理するいうスタイルで経営をする場合、やはり時間を要します。しかし、正しい方法で時間をかけていけば、コストが下がり、空室期間短縮化も図れ、最終的に経営を安定させることができます。
逆に自分では動かず、管理会社にほぼすべての業務を丸投げすることも可能です。その場合、管理会社の力がより重要になりますが、少なくとも自主管理するよりもコストは上がります。しかし、労力はかなり減りますし、場合によっては自分で空室対策を行うよりも、効率的に賃貸経営を実施できるので、結果的にトータル収支がよくなることもあり得ます。
私はこういったことを分かった上で、あえて管理会社に丸投げをし、時間を効率的に使うという経営スタイルはありだと思います。しかし、何も考えずに、面倒だから、管理会社に丸投げするというスタイルだと管理会社が機能しなかった場合のリスクが高くなるので、費やす時間と賃貸経営の安定性とのバランスを考慮した経営スタイルで考えることをオススメします。