初年度の確定申告をしないのはもったいなさ過ぎる

・ワンルームマンション投資の確定申告とは？

不動産投資をするうえで、避けては通れないのが「確定申告」です。会社員や公務員であれば、給料にかかる所得税の手続きは会社が行うので、普通であれば確定申告は必要ありません。その一方、不動産投資で所得が発生した場合、翌年度の所得税額を確定させるために、所得を国に申告する必要があります。それこそが、確定申告です。

申告期間は例年2月15日頃から3月15日頃までの間で、前年1年間（1月1日～12月31日）の所得を報告する形になります（それより前の年度の申告も行えます）。

ワンルームマンション投資の場合、一般的に所得はそれほど大きくならないので確定申告は必要ないのでは？とも思うかもしれないが、そんなことはありません。もし「給与をもらっている会社員で、不動産事業による所得が20万円以下」であれば確定申告する必要はありませんが、それ以外の人は確定申告が義務付けられています。

不動産所得が20万円以下ということは、もし不動産投資で経費が多く発生して「赤字」になった場合、確定申告をしなくてもOKということでしょうか？

確かに赤字なら確定申告は必要なくなりますが、逆にその場合、確定申告しないと損することになります。なぜなら赤字申告することで課税所得が減る、つまりは所得税額が減り、還付金が発生するからです。これがいわゆる節税となります。特にワンルームマンション投資では、初年度に100万円近く赤字が発生することもあります。

その場合、確定申告をすることで、会社員としての課税所得から赤字分をマイナスすることができ、そのぶん減った所得税額が「払いすぎ」ということで確定申告後に還付されます。100万円の赤字が出たのであれば、還付金は10万円を超える可能性が高いでしょう。したがって、申告をしなかったがゆえに、還付金を受け取れないというのは、かなりもったいないことだと分かります。

とはいえ、そうした節税効果がずっと続くわけでは決してありません。大きく税金が戻るのははじめの数年間で、以降は黒字となり不動産所得分の追加納税が発生するのが普通です。だから「毎年大きな節税が見込めますよ！」と言って物件を買わせようとする営業マンのセールストークを鵜呑みにしてはいけません。

確定申告をして会社から問合せがくることはまずない

・ワンルーム投資の確定申告の手順＆必要書類

ここからは、ワンルームマンション投資における、確定申告の大まかな手順を説明していきます。

まずは会社員の方の場合、年末に年末調整をしっかり行っていただくことです。基本的に年末調整は会社が行ってくれますが、生命保険控除などの項目は、自身で会社に申告しないと税金は戻ってきません。確定申告の時に控除分もまとめて申請することもできますが、自らその手続きを行うことになり、どう考えても手間は増えます。年末調整は特に難しいこともなく手間もかからないので、この段階で控除をきちんと申請しておかない手はありません。

その後、年が明けたら確定申告に必要な書類が手元に揃っているかを確認しましょう。確定申告の直前で書類を揃えてもいいですが、不足の書類がある場合は再手配が必要になり、中には届くのに1～2週間かかるものもあります。したがって、遅くとも2月半ばくらいまでには一度書類の有無を確認し、ないものは手配しておきたいところです。

確定申告に必要な書類を、ざっと以下に挙げました。

• 源泉徴収票
• 免許証のコピー（表裏）
• マイナンバー通知書のコピー（表裏・扶養ご家族全員分）
• 各投資マンションの不動産取得税・固定資産税の領収書（写メ・データでも可)
• ふるさと納税等の寄付に関する証明書
• 各投資マンションの返済表（写メ・データでも可)
• 年間医療費が10万円を超えている場合は全国健康保険協会から送付される医療機関名・金額等が記載された明細書
• 管理費明細書（写メ・データでも可)
• 還付金入金の指定口座情報がわかるもの（写メ・データでも可 銀行名/支店/口座番号/名義)
• 特定口座（源泉徴収なし口座）で株の売買をされている場合は各金融機関、証券会社から郵送される特定口座年間取引報告書
• 仮想通貨などの取り引きを行っていれば、年間取引明細（写メ・データでも可）

以上の書類が揃ったら、確定申告（決算書と確定申告書の提出）を行います。税務署に出向いてその場で決算書・確定申告書を作成してもいいですし、国税庁のウェブサイト上で決算書・確定申告書を作成することもできます。（申告対象の書類は多種多様ございます。上記記載以外にも追加書類が発生する場合がございます。）

申告後、還付金がある場合は指定の口座に振り込まれ、追加納税がある場合は払込通知がきます。税額が確定すると、会社にもその通知がいきますが、ワンルームマンション投資の規模であれば、会社からその件で問い合わせが入るようなことはまずないでしょう。

確定申告しないと、以降はローンが組めなくなる！

・ワンルーム投資の確定申告の考え方とコツ

ワンルームマンション投資の確定申告について概要をつかんでいただいたところで、ここからは「押さえておきたい考え方」と「ちょっとしたコツ」を、現場目線でお話します。

まずは確定申告を遅れて出したり、やらなかったりしたらどうなるか。その場合、税務署から「不動産所得がありますよね、申告して追加納税してください」といった通知がくる可能性もゼロではありませんが、個人で行うワンルームマンション投資の規模であればあまりそうしたケースはは少ないようです。実際に、そうした問い合わせがきたという話をほとんど聞いたことがありません。

ただし問題なのは、不動産投資をしているにも関わらず確定申告をしないと、金融機関から「納税の義務を果たしていない」と判断されてしまい、以降は金融機関のローン審査が絶対に通らなくなってしまうことです。したがって追加でワンルームマンションを買おうにも、マイホームを買おうにも、ローンが使えなってしまう問題が発生します。

新たにローンを申請する前に、過去の確定申告をまとめて行うこともできますが、もし追加納税が発生する場合は延滞税が付きます。その金額自体は、マンション1室なら数千円で済むでしょうが、納税証明書に延滞の記録が残ってしまいます。となると、やはりローンを組むことは相当難しくなります。それをふまえると、やはり確定申告は、期日内にやっておくに越したことはありません。

続いて、書類の作成方法についてです。「確定申告なんて、税理士に頼めばいいのでは？」とも思うかもしれませんが、税理士に頼んだとしても、結局は必要書類を自分で集めることになります。実際、ワンルームマンション投資の確定申告であれば入力の手間などたかが知れていて、書類を集める手間の方が大きいのです。したがって入力だけで税理士に数万円も払うのは、さすがにもったいないのではないでしょうか。

入力そのものは、国税庁のウェブサイトでガイドを見ながら（必要があれば税務署に電話しながら）、項目を順番に入力していけば、ものの20～30分で終わります。一度やり方を覚えれば、次の年以降はいっそう楽になります。それなら自分でやってしまった方が、断然いいのではないでしょうか。

確定申告を少しでもお得にしたい場合は、「ふるさと納税」を利用する手もあります。ふるさと納税でもし10万円分の返礼品を買えば、その10万円を所得から引けるので、それにより数万円の節税となります。加えて返礼品にまつわる種々の特典も受けられるので、お得感が得られます。とはいえ実際にお金を使うことになるわけですし、実は確定申告でふるさと納税の項目を入力するのにはそれなりの手間がかかるので、それも念頭に入れた上で利用を検討してみてはいかがでしょうか。

確定申告は面倒にも感じますが、マンション経営の収支内容を1年に1度振り返るいい機会にもなります。ぜひ時間に余裕を持ち、「どれ、経営状況をチェックしてみるか！」と前向きな気持で臨んでみてはいかがでしょうか。