現場で飛び交う不動産投資用語

不動産投資の世界には数多くの専門用語が存在します。
投資の現場ではそうした用語が当たり前に飛び交うため、事前にある程度勉強しておくことが求められます。

物件の種類に関する用語

物件にはそれぞれメリットデメリットがあり、投資のスタイルによって選ぶべき物件も変わってきます。 そのため、物件の種類に関する用語は確実に覚えておきましょう。

▼区分所有
マンションやアパートの一室を所有すること。いわゆる、ワンルーム投資を指します。
初期費用が比較的コンパクトであるため、不動産投資ビギナーの多くは、区分所有から始めます。

▼RC、SRC、W
それぞれW(木造)、RC(鉄筋コンクリート造)、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）という意味。コストはW、RC、SRCの順に高くなります。

つまり、購入費用を抑えて、利回りを高くしたい場合は、木造がおすすめです。
ただし、耐火性、耐震性に関しては、木造が一番弱いため、維持管理にコストがかかる可能性があります。

その点、RCやSRCは、購入費用はかかるものの、耐用年数が長いため、融資を受けやすいというメリットがあります。
耐用年数とは、国税庁が定める「長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるもの」のこと。RC、SRCは耐用年数４７年、Wは２２年と、大きな差があるのです。

安価だけど維持管理にコストのかかる木造建築で地道に投資をしていくか、あるいは、コストをかけてSRCやRCを買い、手堅く投資をしていくか。
どちらにもメリットデメリットはあるため、自分の投資スタイルに合ったものを選ぶといいでしょう。

物件選びの際に使う用語

契約方法や、利益率に関する用語も非常に重要です。
初期費用にどれだけ使えるか、どれくらいの利益を得たいかなど、具体的にイメージしてみると、用語をより身近に感じられるはずです。

▼表面利回りと実質利回り
表面利回りは、「年間の満室想定の家賃収入」を「物件価格」で割った数字のこと。不動産投資サイトなどに表示されているのは、表面利回りです。

＜想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ＝ 表面利回り＞

一方、実質利回りは「年間の満室想定の家賃収入」から「管理費や固定資産税などの経費」を差し引いたものを、「物件価格＋購入時の諸経費」で割った数字です。より現実的な利回りがわかります。

＜（年間家賃収入 － 年間経費） ÷ （物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費） ＝ 実質利回り＞

表面利回りはよくても、実質利回りで計算するとそうでもなかったというのはよくあることです。実際に投資物件を選ぶ際は、必ず実質利回りの確認をしましょう。

▼リノベーション投資
中古マンションは、価格が安い分、設備などが古いため、入居率が悪いというデメリットがあります。 そこで、リノベーションにより、高利回り物件に生まれ変わらせることを、リノベーション投資と言います。

新築物件よりもリーズナブルに綺麗な部屋に住めるということで、近年はリノベーション物件への注目度が高まっています。 ただし、リノベーションにかかる費用はピンキリなので、どこまでコストをかけるかという問題があります。

▼サブリース契約
不動産会社がオーナーから部屋を借り上げて、さらにその部屋を第三者に貸すことを指します。

オーナーには、毎月の家賃保証があり、空室リスクを考えなくていいというメリットがあります。 しかし、その分手数料がかかり、さらに礼金、更新料が受け取れないこともあります。

お金の流れに関する用語

お金の流れに関する用語も、押さえておきましょう。

▼キャッシュフロー
得られる収入から支出を引いて手元に残るお金の流れのことをキャッシュフローと言います。 一般的に、キャッシュフローがプラスになるような運用方法が良しとされていますが、不動産投資においては一概にはそうと言い切れません。

たとえば、新築の区分マンション投資は、キャッシュフローがマイナスになることもよくあります。しかし、長期的な投資をすることで最終的にプラスにしていく投資なので、初期の赤字はそこまで問題ではないのです。

キャッシュフローを算出する際は、投資の目標や期間など、あらゆる条件を総合的に判断することが重要です。

▼インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益のこと。不動産投資では、家賃収入がインカムゲインに当たります。

入居率が高く、安定した家賃収入を得られる新築物件投資は、インカムゲインを重視する場合が多いとされています。

▼キャピタルゲイン
購入時と売却時の差額で発生する利益をキャピタルゲインと言います。 しかし、キャピタルゲインを得る不動産投資が盛んだったのはバブル時代のこと。不動産価値の見極めは非常に難しいため、素人向きの投資方法ではありません。

▼団体信用生命保険
ローンの返済期間中に死亡、または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険金から返済されます。

契約者に万が一のことがあっても、不動産は資産として家族に遺されます。そのため、生命保険代わりとして、不動産投資を始める人も多くいます。

▼減価償却費
不動産は、建物の劣化に伴って、建物としての資産価値は年々下がっていきます。「減価償却費」とは、建物の劣化に応じて、その一部を徐々に経費にしていく経理上の用語です。 実際には出ていかないお金を経費として計上できるため、節税になります。

建物の築年数によって減価償却費は変わるため、中古物件を買う際には、節税効果がどれくらいあるかもリサーチするポイントです。

▼フルローン
通常、物件購入時には、頭金としてまとまった金額を支払う必要がありますが、フルローンだと頭金ゼロでも不動産投資が始められます。

また、手元にお金を残しておけるので、子供の教育費や親の介護費など、まとまったお金を持っておきたいという人に、おすすめの仕組みと言えます。 ただし、その分、借入金が大きくなるので、利子も大きくなります。 フルローンで投資をする際は、キャッシュフローを確認することが必須です。

ここで紹介した用語は、不動産投資の基本中の基本です。知識として頭に入れておくとよいでしょう。