収益マンションは利回りを基準に相場価格が決まります。エリアや物件種別、物件の管理状況等の条件が同じであれば、利回りが高い方が売れやすいということは容易に想像できるかと思います。その利回りの1つの基準になっているのが物件から生み出される年間収益であり、この年間収益をアップすることは大きな意味を持ちます。
不動産投資における収益アップで誰もが思いつくのが家賃収入アップですが、この点については様々な策を講じて取り組んでいる方が多いかと思います。今回は家賃収入アップ以外で、忙しいサラリーマンでも不動産投資の収益アップが図れる方法について、実例も交えてお伝えしていきたいと思います。
まずは、自動販売機設置です。この自動販売機設置については、オーナーのコスト負担なしで設置することができるので、トライしてみる価値は大いにあると考えています。
自動販売機の収益は、販売個数に応じて、収益が決まるパターンがほとんどです。飲料の単価ごとにオーナーの収入手数料が決まっており、各飲料の販売個数×収入手数料単価で月々の売上が決まります。
一般的には、月間で5,000円以上の収入手数料が入れば、自動販売機収入手数料としては悪くないと聞きます。
ちなみに、自動販売機運営にかかる電気料金はオーナー負担となることがほとんどです。電気料金は月間2,000円程度と言われているので、そこが設置を判断する上でのボーダーラインとなるでしょう。
ただし、物件を購入する際に自動販売機収入は判断材料に含めるものの、電気料金まで考えない投資家も相当数存在するため、電気料金以上であれば、差額が少額でも導入価値はあると個人的には考えています。
空き地活用方法として一般的に知られている駐車場設営ですが、駐車場として運営できる空き地があるのに、活用できていない物件が意外と多く見受けられます。
私は過去に既に舗装されているけど、活用されていない空き地がある物件を購入したことがあり、その空き地を活用して、1台駐車場を新設したことがあります。
駐車場設営にかかった費用は、ライン引きと車止め設置で11万円でした。そこの駐車場で月間収入として1万円取れたので、約1年間で回収可能というかなり効率の良い設備投資でした。
このようにサラリーマン大家でも思いつくようなアイディアと、本業に影響しない程度の労力で、収益アップを簡単に図ることができるのが駐車場設営です。
ただし、駐車場の募集については、通常の賃貸仲介会社では扱っていないケースが多いため、予め募集活動をしてくれる業者も並行で探しておくことをおすすめします。
この月極バイクパーキングのサブリースは、まだ意外と知られてないと感じています。
月極バイクパーキングとは、ちょっとしたスペースを活用してバイクの駐車場として運営してくれる会社とサブリース契約を結び、上記駐車場設営と同じように０だった収益を新たに創出する方法です。
ここで、私が行った事例をご紹介いたします。
私が所有しているマンションのエントランスには自動販売機が設置しており、その右のスペースが完全な空き地になっていました。空き地といっても、駐車場にできるようなスペースではなく、自転車が4,5台程度駐輪できる広さでした。
この物件は、今まで駐輪代を無料にしていたので、駐輪場としてのグレードアップ設備投資をして料金をとることは難しいと考え、月極バイクパーキングの運営会社に見積もりをとってみたところ、普通バイク1台、小型バイク1台設置できるスペースがあるので、1か月4,000円でサブリースすることができるとのことでした。
このように、収益を生み出さないような空き地に見えても、バイクパーキングとして運営できる可能性は十分にあるので、狭くても空き地があるのであれば、是非見積もりだけでもしていただければと思います。
ちなみに、この見積もり価格は業者によって大きく異なるので、複数社に見積もりを取ることをおすすめします。私の場合は、1,500円～4,000円までの幅がありました。
最後に携帯基地局収入です。携帯基地局収入については、既に聞いたことがあるという方も多いかと思います。
場所によっても、設置する携帯基地局の種類によっても収入金額は異なるようですが、通常の賃貸経営では、屋上を活用して収益を生み出すということは考えられないため、携帯基地局設置によって、新たに収益を創出できるチャンスがあります。
また、携帯基地局設置は、他の収益アップ方法に比して、金額規模が大きくなる傾向があります。私の不動産投資家仲間で、埼玉県南部に所在するマンションで携帯基地局設置をしたところ、1か月あたり8万程度の収益アップにつながったとのことでした。なんと年間で100万円近くになります。
では、どのようにして携帯基地局を誘致すべきか？ということですが、この点については、直接携帯会社と接する方法はないのですが、携帯会社向けに屋上を活用できる物件として「JTOWER」というサイトで登録することが出来ます。もし、まだ自分の物件を登録していないのであれば、是非このサイトに登録してみてください。
現在は、楽天が携帯基地局の拡大を進めていますし、各社5Gに係る携帯基地局を増やしている状況なのでチャンスはあります。また、もし携帯会社の方と接する機会があれば、携帯基地局担当の方と直接つながれるようお願いすることもできますので、そちらの方もトライしてみましょう。
今回ご紹介した4つの収益アップ術にかかる労力はいずれも限定的です。サラリーマン大家でもすぐにトライできる方法なので、是非検討してみてください。