複数件もつと、投資効果が大幅に増える

ワンルームマンション投資をする人の中には、物件を1件だけでなく、複数件もって運用する人が少なくありません。複数件をもつことには、どんなメリットがあるのでしょう？

まず、なんといっても大きいのは、投資効果が格段に大きくなることです。あたりまえではありますが、投資効果は2件もてば2倍、3件もてば3倍…となっていきます。

たとえばワンルームマンションを1部屋購入し、その後ローンを完済したとします。そのまま賃貸経営を続ければ、もうローンの支払いはないので、以降の家賃収入は自分の実入りとなります。賃料が都内のワンルームで一般的な月10万円弱だとすると、家賃収入は年間100万円ほどです。物件の経年劣化で家賃はだんだん下がっていくにしても、基本的に以降はその程度の家賃収入が続くので、それだけでも資産価値としては小さくありません。

そして、それが2件だった場合は年間家賃収入は200万円ほどに、3件だった場合は年間家賃収入は300万円ほどになります。いわゆる“不労所得”がこれだけあれば、年金が心もとなくなるであろうこの先の時代であっても、経済的に安心・快適に過ごせるのではないでしょうか。

実は、ワンルームマンションは投資効率がいい

さらに、ワンルームマンション投資によって構築される“資産総額”を考えると、その投資効果はイメージ以上に大きなものとなります。たとえば都内のワンルームマンションで一般的な2000万円ほどの物件を35年ローンで購入し、一括借上契約をしながら賃貸経営するとしましょう。この場合、月々の手出し金額（一括借上額から、ローン返済額と、オーナーが支払う管理費・修繕積立金を引いた額）は1万円ほどになります。

毎月1万円の支払いを35年間続けると、支払総額は420万円になります。それに対し、構築される資産がどれくらいになるかというと……。

まず、手元に残った残債なしの賃貸マンションをそのまま家賃10万円弱で賃貸に回せば、家賃収入は10年で1000万円ほどに、20年で2000万円ほどになります。あるいは10年賃貸経営に回した後に売ったとしても、売値はまず1000万円は下らないでしょうから、10年分の家賃収入とあわせ、こちらも2000万円分の収入を得られます。

それをふまえると、ワンルームマンション投資1件で、ざっと2000万円以上の資産が構築されることになります。420万円を元手にして2000万円のリターンを得るというのを、もし株で実現しようとしたら、かなりの相場観あるいは運が必要になるでしょう。

そして、これが2部屋分になると、840万円の支払いで4000万円の資産が構築されることになります。さらには3部屋分になると、1260万円の支払いで6000万円の資産が構築されることになる。

そう考えるとワンルームマンション投資は、時間がかかる反面、投資効率は非常にいいことがわかります。だからこそ複数件所有した場合には、その投資効果は莫大なものとなるのです。

複数件あると、選択肢がいろいろ広がる

とはいえ一般的な会社員がマンションを複数件もつなんて、現実的ではないのでは？と思うかもしれません。でも、意外と身近な話だったりするのです。もちろん年収や勤める会社などその人の個人属性にもよりますが、一般的な金融機関の規定では、社会人3年目から複数物件をフルローンで購入することが可能になっています。中には30歳で5～6件のワンルームマンションを持つ人もいるほどです。

そんな複数物件の運用には、投資効果を増やせること以外にも、「運用方法の幅が広がる」というメリットがあります。

たとえば2件のワンルームマンションを共に35年ローンで同時に買い、25年経ったところで片方を売ったところ、売却代金で1件の残債を完済できたうえに500万円の利益が出た。それをもう1件の残債の繰り上げ返済に充て、こちらもローンを完済することができた。

もちろん市況により年数などは変わってきますが、こんなふうに2件の運用を組み合わせることで、25年ほどで残債なしの賃貸マンション1件を資産として構築できる可能性があります。以降、その物件の家賃収入は、丸々実入りとなるのです。

他にも複数件もっていれば、1件を独立した子どもに残すものと決め、もう1件を自分の私的年金用に運用するといった使い分けも可能になります。あるいは、たとえば東京と大阪などエリアの異なる物件を1件ずつ買っておけば、将来、地価が高騰した一方を売って大きなキャピタルゲインを得るなんてこともできるかもしれません。反対に、複数エリアに分けてもっていれば、どちらかの地価が下落した場合のリスクヘッジにもなります。

複数件あると、選択肢がいろいろ広がる

ただし複数物件を買う際は、1つ気をつけていただきたいことがあります。それは「金融機関を欺いての同時購入」です。

金融機関はローン審査の際に、融資申込者の信用情報を閲覧し、借り入れ総額を確認します。もしそこで他の借り入れがあれば、そのぶん与信枠は少なくなるのです。ところが複数物件をほぼ同時にローン申請することで、その融資情報が信用情報に記載される前に審査を受けられる場合があります。それにより、本来の与信枠を超えてのローン購入が可能になるわけです。

厳密にいえば、融資審査時点ではもう一方の融資はまだ実行されていないので、完全な虚偽にはあたらないのかもしれません。ある意味、グレーな手法といえるでしょう。とはいえ、故意に複数融資を申し込んだことが発覚した場合、それを虚偽と見なされる可能性も充分にあります。もし虚偽と見なされた場合、規約違反により最悪の場合、ローンの一括返済を求められることになります。

そもそも、そうしたグレーな手法で複数物件を買えたとしても、結果的に「自身にとっての適切な経営規模」を超えることになります。そのぶん、経営リスクも高まるでしょう。それをふまえると、モラル的にも、経営的な観点からも、この手法は使うべきではありません。にも関わらず、物件をたくさん売りたい不動産営業マンがこうした手法を勧めてくる場合もあるので、注意が必要です。

あくまで金融機関が設定した与信枠の中で正当に物件を複数購入し、そのメリットを余計なリスクを背負うことなく、正々堂々と享受する。それがワンルームマンション投資の、王道の成功スタイルといえるのではないでしょうか。