ワンルーム投資は、掛け捨て保険に“年金”を足したもの

サラリーマンを中心に幅広く活用されているワンルームマンション投資ですが、実は中でも「ワンルームマンション投資を行うと、大きく得をする人」がいます。そこで今回はその「3大タイプ」をズバリ紹介します。

【タイプ1：掛け捨て保険に加入している人】

最初のタイプは、「掛け捨て型の生命保険に加入している人」です。とりわけ、多くの人が加入する「定期付き終身保険（定期保険特約付終身保険）」を例に挙げ、ご説明します。

定期付き終身保険の掛け金は、はじめはひと月数千円程度ですが、更新ごとに掛け金が上がっていくのが一般的。もし35年定期の終身保険に30歳から入った場合、64歳までの35年間にトータル400万円程度の掛け金を支払い、その間に万が一のことがあった場合には2000万円ほどの保障（保険金）を得られるスタイルが一般的です。大きな掛け金を掛けなくても、まとまった保障額が得られるということで、多くの人がこれを利用しています。

ただし一つネックなのは、定期が過ぎると掛け金がほとんど戻ってこないことです。上記の場合、65歳以降に万が一のことが起こっても、100万円程度の保障しかおりないのが普通です。まさにそれが「掛け捨て」と言われる所以ですね。

これが、ワンルームマンション投資だとどうでしょうか。都内の平均的な3000万円の物件を、30歳・35年ローンで買った場合、月々の収支（※）は−1万円程度になります。

※収入である一括借上げ料（家賃収入）から、支出であるローン返済額と管理費等を差し引いた金額

要は1万円の支払いです。それを35年間、64歳まで続けると、支払い総額はざっと420万円に。対して、万が一のことが起きた場合の保障額は、こちらも2000万円程度が見込めます。ただ2000万円というのはあくまで概算で、正確にはその時々の物件価格が保障額となります。

どういうことかというと、ローンを組む際は団体信用生命保険＝団信への加入が義務付けられ、万が一のことが起こってオーナーが支払不能になった場合、団信によって残債が保障されます。つまりオーナーの残債はゼロになるのです。

そうして手元に残った残債なしの物件こそが、生命保険の保障にあたるものです。もし築年数が深くなければ2000万円以上で売却することも可能でしょうし、そのまま賃貸運用を続けて家賃収入を得る選択肢もあります。もし月8万円の家賃収入が得られれば、20年で1920万円が得られます。もちろん以降も運用し続ければ、それだけ“保障額”は大きくなります。

加えてワンルームマンション投資は、万が一のことが起こらずに65歳でローンを完済した場合でも、以降ずっと家賃収入を得られます。築年数が深くなることでもし毎月の家賃収入が7万円になったとしても、65歳から85歳までの20年間で1680万円が得られるのです。

このように掛け捨て型の生命保険とワンルームマンション投資を比べると、掛け金の総額と支払い期間中の保障額はほぼ同じであるにもかかわらず、定期後（ローン完済後）に得られる金額が大きく変わってきます。そう考えるとワンルーム投資は、掛け捨て型の生命保険に「年金」機能をそっくりそのまま加えたものとも言えるのです。

だからこそ掛け捨て型の生命保険に加入している人は、それをワンルーム投資に切り替えるだけで“年金”の分が丸々お得になります。むしろ、切り替えないと損をすると言ってもいいでしょう。実際にワンルームマンション投資の営業の現場では、掛け捨て型の生命保険に加入している人の多くが、この仕組みを聞いてワンルームマンション投資に切り替えています。

早く始めるほど、リターンが確実に大きくなる

【タイプ2：若い年代で始める人】

続いて2つめのタイプが、若年層からワンルーム投資を始める人です。なぜならワンルーム投資は、「早く始めれば始めるほど儲かる仕組み」だからです。

都内に実在する物件価格2970万円のワンルームマンションを例に挙げて説明しましょう。この物件を35年ローンで買った場合、ローンを完済する35年後時点で、毎月7万7410円で貸しに出せるとシミュレートします。それを10年間運用すれば、計928万9200円の家賃収入が得られることになります。

一方で、物件の寿命を考えてみましょう。現代のワンルームマンションは、少なくとも60年以上は賃貸経営が充分行えると考えられます。したがって、もし30歳からワンルームマンション投資を始め、90歳まで生きるとしたら、少なくとも残りの60年間は家賃収入を得続けられるということです。それがもし始めるのが40歳だとすると、同じく90歳まで生きるとして、家賃収入を得られる期間は50年間に縮みます。

つまり上記の物件の場合、10年早く始めるだけで、「生涯で得られる家賃収入総額」が10年分・約900万円多くなるわけです。しかも早く始めると完済年齢もそのぶん早まり、元気なうちからお金が手元にある状態になります。早く始めれば始めるほど儲かるというのは、こういうことなんです。ワンルーム投資でローンを組めるのは勤続3年以上が原則なので、大卒会社員の場合、25歳から始められるのが普通です。

実は、若い時に始めると得をできる理由がもう1つあります。それは超長期ローンを組んでキャッシュフローをプラスにできることです。ローン年数は、多くの金融機関で「最長35年」というのが一般的ですが、中には「最長45年」としている金融機関もあります。完済年齢の上限に関しては80歳と定める金融機関が多いので、35歳までに始めれば、45年ローンを組めることになる。

上記の2970万円の物件に当てはめてみると、35年ローン・金利2％だと月々の収支は−13475円になるのに対し、45年ローン・金利2％だと逆に＋1454円になります。若い時に始めると、このように「収支（キャッシュフロー）をプラスにしながら運用する」というオプションも使えるのです。

複数物件を持つと“お得”の選択肢が大きく広がる

【タイプ3：本業で忙しい高所得者】

3つめが、本業が忙しい高所得者の方です。年収の高い会社員、あるいは年収に関わらず公務員の方々は総じて与信枠が大きく、複数物件をローン購入しやすいという強みを持っています。そして複数物件を持つと、運用方法の選択肢が広がり、投資としての収益性を高められます。また、より自分のライフスタイルに合った運用方法を選べるのも魅力です。

たとえば別々のエリアで物件を2件持てば、途中で片方を売ってキャッシュを作る選択肢が生まれます。損益分岐点を過ぎていれば、売ることで売却益を得られますし、より大きな利益が出る方を売るという選択もとれます。そうして得たキャッシュは何か別のものに使うのもよし、もう1件の繰り上げ返済に充てれば、完済時期をグッと早められます。

また中古と新築を2件買った場合、たとえばボーナスのたびに物件価格の安い中古の方を繰り上げ返済し、まずはそちらだけ完済してしまう。その後は中古物件の家賃収入がそのまま実入りとなるので、それが7万円なら、新築物件の毎月約1万円の支払いに充てた後の約6万円が手元に入ります。あるいは中古物件の賃料7万円を全て、もう1件のローン返済に充てれば、35年ローンの年数をかなり縮められます。

もちろんシンプルに複数物件を、ローン年数が35年なら35年、普通に賃貸運用し続ける手もあります。その場合当然ながら、ローン支払い期間中の「保険」効果も、ローン完済後の「年金」効果も、物件の数に合わせて2倍・3倍・4倍となっていくのです。

くわえて高所得者は、節税効果に関してもだいぶお得です。所得税率は、所得が1800万円を超えると40％で、900万円を越え1800万以下だと33％、695万円を越え900万円以下だと23％と決まっています。したがってマンション経営の初年度に赤字を計上し控除額が発生した場合、税率区分が40％から33％に、あるいは33％が23％に下がり、税額が大きく軽減されます。

「本業で忙しい」というのは、本業でバリバリ稼ぐ人は多忙な人が多いのに対し、ワンルーム投資は手間かからず、忙しくても問題なく運用できるという意味合いです。

今回挙げた3タイプに当てはまる方は、正直、ワンルームマンション投資を検討しないのはもったいないです。ぜひ一度、ワンルームマンション投資で自身がどれだけ大きく得できそうかを、シミュレートしてみてはいかがでしょう。